问个问题，物业外墙清洗费用怎样承担

据市法制办环资法规处调研员詹炳介绍，“规定”的调整对象是全市所有的建筑物和公共设施，但同时又划定了清洗翻新重点区域，实行重点区域重点监管，非重点区域参照管理。　　“清洗翻新共有三种形式：定期清洗翻新、统一清洗翻新和及时清洗翻新。其中，‘定期清洗翻新’是根据建筑物外立面的材质，确定了不同的清洗翻新周期，从1年到5年不等；‘统一清洗翻新’由政府主导，主要是针对重大庆典活动、国际性或全国性大型活动、重点区域街景营造活动进行的阶段性工作。”詹炳说。　　而在费用承担方面，詹炳强调，只有“统一清洗翻新”是由政府主导并负担费用，另外两种则政府只承担监管职责。　　“由于大家对大运期间的清洗翻新活动印象深刻，部分人误以为清洗翻新是政府的事，与已无关，这实质上是一种误解。‘定期清洗翻新’和‘及时清洗翻新’是已聘请物业服务企业管理的建筑物，由物业服务企业负责，清洗费用从物业服务费中列支，粉刷、修缮的费用从物业专项维修基金支列支；未聘请物业服务企业管理的建筑物由业主负责并承担费用。

该小区业主委员会与物业管理公司订立的物业服务合同中约定：物业管理公司负责对小区物业共用部位的保洁，但合同中对于共用部位的范围没有明确约定。近日，经业主大会决议，业主委员会要求物业管理公司对小区所有室外墙面进行清洗，物业管理公司提出原收取的物业管理费较低，物业公司无法承担清洗费用，要求另行收取外墙清洗费，业主委员会认为另行收费不合理，双方产生纠纷，导致小区外墙迟迟得不到清洗。【律师说法】在上述案例中，主要是涉及的法律问题是室外墙面是否属于物业共用部位？根据《杭州市物业管理条例》第五十七条规定，共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。因此，该案中公寓楼室外墙面应属于物业共用部位。既然物业服务合同已约定物业管理公司应对小区共用部位提供保洁服务，那么物业管理公司就应按照业主大会要求对小区室外墙面进行清洗。但问题是，清洗费用该如何承担？本案中，双方当事人在物业服务合同中已约定由物业管理公司对物业共用部位进行保洁，那么物业管理公司收取的物业管理费中应该包含室外墙面的清洗费用。当然如果物业公司原来收取的物业管理费标准比较低，不足以支付清洗费用的，那么应如何解决不足部分的清洗费用呢？按照目前省、市相关物业管理规定，下列费用也可以用做室外墙面清洗费用：1、物业共用部位、共用设施设备的经营所得收入，一般有物业经营用房租金、小区道路收取的车位费等，对于这部分收益，国务院《物业管理条例》规定应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。如果物业管理费不够室外墙面清洗费用，业主大会可以通过表决决定将共用部位和共用设施设备的经营收益用于补贴室外墙面清洗费用。2、物业管理企业因违规经营所得而被没收的收益。《物业管理条例》第六十二条、六十五、六十六条就物业管理企业因违规经营所得而被没收的收益如何处理作出了规定，因违规经营所得收益可以用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。因此如果物业管理公司有违规操作行为并受到相关处罚，业主大会可以决定将被罚没的款项将其用做室外墙面的清洗费用。