开发商有无义务维护会所设施有哪些维护公共设施的义务？需要注意哪些问题？

购房者由于对认购书的认识程度不够，在签订时较为随意，为自己带来了不少麻烦。作为开发商在不具备签订正式《商品房买卖合同》条件之前的一种协议，认购书具备担保正式《商品房买卖合同》签订的担保效力。辽宁恒信律师事务所于律师表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，如果认购协议不违反法律、行政法规的强制性规定，同时符合协议书约定的生效条件时，该协议书即发生法律效力，开发商和购买人均应按照协议书约定享有权利，履行义务。由此看来，具备了上述条件、符合相关法律要求的认购书是与《商品房买卖合同》具有同等法律效力的。如果认购书中，对于房屋的房号、面积、价格以及双方权利义务等内容做了较为明确的约定，那么认购书可以被看作为一份预先约定的房屋买卖合同，正式的《商品房买卖合同》只是对于认购书内容做出了更为具体的约定；而如果认购书中没有约定上述内容，则其只是一份购房意向书，不具备合同性质，也就没有合同的约束力。按照相关法律法规要求，商品房在销售时，开发商应与购房者订立书面的《商品房买卖合同》，商品的认购、订购、预订等协议应具备《商品房买卖合同》的主要内容。也就是说，如果是具备正式《商品房买卖合同》条件的认购书，其内容应符合《商品房买卖合同》的相关约定，即当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项等。购房者在签订认购书时，要对其中的条款进行仔细阅读，认真思考，切不可盲目行事。购房者在签订认购书时，应仔细斟酌其中的各项条款，并重点关注关于定金的条款、签订正式商品房买卖合同的时间及认购书协议的生效、失效时间等内容。同时，应特别注意其中有无超出法律、法规范畴的“霸王条款”，避免自己的合法权益受到侵害。

注意事项
一：谨防面积缩水。注意事项
二：谨防代缴税费陷阱。在合同中最好约定“出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件”。如果购房人选择由开发商代缴税费，最好约定开发商在一定期限内向购房人出具缴纳税费发票等凭证，这样可以有效防止开发商挪用资金。注意事项
三：预防经济适用房小区内购买商品房的风险。注意事项
四：不要误将开发商资料备案义务等同为办理房产证义务如果购房人要委托开发商办理房产证应当在合同中另行约定。注意事项
五：交房不等于交钥匙根据建设部的商品房买卖合同示范文本第十一条,在交接商品房时，开发商应当提交第八条规定的证明文件，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，签署房屋交接单。根据该条款，开发商交钥匙并不意味着已经履行了交房义务，如果交钥匙后开发商仍未完整提交约定的两书或证明文件，开发商应当承担延期交房的违约责任。注意事项
六：明确会所、车库、杂物间等附属物的归属。为了避免此类纠纷的发生，建议购房人最好在合同中明确约定该商品房附属的车库、杂物间等是否随同该商品房一并转让，是否可以办理相关权属证书。注意事项
七：注意商品房的交付条件。购房人签订合同时一般选择“商品房经验收合格”作为房屋交付条件。验收合格是指商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位联合验收合格。验收合格不等同于竣工验收备案，竣工验收备案要求更为严格，五家单位联合验收合格仅是申请竣工验收备案的条件之一，此外，开发商还需要取得消防、环保、规划等部门的许可文件以及其他资料。律师提醒购房人最好在合同中约定取得商品房竣工验收备案表作为商品房的交付条件之一。注意事项
八：明确公共设施、基础设施达到使用条件的日期，并规定违约责任。

1、如果确实存在漏水的事实，不论漏水是何原因造成的，只要造成对楼下住户的事实上的妨碍，就应该采取措施停止侵害的继续发生。
2、具体该由谁来负责实施停止侵害的行为？处理原则是：有利生产、方便生活、团结互助、公平合理。应以双方协商为主，尊重历史与习惯，依照法律规定。按照一般理念，楼上住户均有提供维修协助的义务，如果不履行该义务造成损失扩大的，就构成侵权，应就扩大的损失部分承担赔偿责任。
3、谁承担维修费用？在查明漏水原因之后，再进行责任划分，事故原因并不能直接确定责任承担主体。
（1）首先应查明此管道的管理职责归谁。公共设施应由物业负责，从维修基金中支出；非公共设施则要看属于专有部分还是共有部分。各方有约定应从约定，如无约定，专有部分由专有权人负责管理维护没有异议，但对共有部分的管理维护职责归谁有争议。防水层如果作为共有设施，因为属于隐蔽工程，一般认为楼上住户作为实际使用人应承担合理使用的行为义务，楼下作为受益人也有相应的义务，这种义务主要是体现在费用承担上。（因楼面共有，不能以受益原则处理）
（2）其次应查明漏水的原因，区分当事人的过错，从而确定责任主体。---如果是人为原因造成的，行为人对损害结果的发生或扩大有故意或过错的，构成侵权，应承担侵权责任。---开发商的责任：在保修期内，如果不是人为的原因造成的漏水，开发商要承担全部责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：第一条第
（二）款有屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年，第
（四）款电气管线、给排水管道、设备安装为2年，从工程竣工验收合格之日起计算。---物业的责任：漏水肯定不是物业造成的，但如果物业在这里面有疏于管理的情况，或是出现了问题后没有及时处理，导致损失扩大或出现了更严重的问题，那么物业要承担责任。前者比如管道堵塞，虽然不是物业干的，但根据物业管理合同和相关规定，物业公司应定期进行检查和清理，如果没做到，那就可以追究物业的责任；后者比如楼上违法装修，物业未制止，那么就可以找物业要求赔偿损失。---公平责任：对于已过保修期的房屋，各方当事人无过错（或无证据证明其过错），如因防水层自然老化，此时维修费用按民通第一百三十二条之规定，根据实现情况，由当事人分担，一般为一人一半。参照《城市异产毗连房屋管理规定》之第九条规定处理
4、赔偿损失问题。赔偿已经发生的损失的前提是符合侵权的构成要件，包括过错，它是由相邻关系引发的侵权，按一般的侵权之诉处理，尚未发生的维修费用不属于赔偿损失。

如下，xxx前期物业管理合同甲方：xxxxxxxxxx（以下简称甲方）法定代表人：xxxx甲方租赁面积：建筑面积xxxx平方米住所地：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：xxxxxx乙方：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx（以下简称乙方）法定代表人：xxxx住所地：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx邮编：xxxxxxxxxx0根据有关法律、法规，甲方同意将xx大厦项目委托乙方实行全面物业管理，双方经平等协商一致，签订本合同。第一章物业基本情况第一条物业基本情况：物业名称:xxxxxx；物业类型:办公、底商及配套；座落位臵：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx；总建筑地上面积:xxxxxxx㎡第二章物业服务内容第二条制定物业服务工作计划并组织实施；管理与物业相关的工程图纸、用户档案与竣工验收资料等；建立物业管理的各项制度。第三条房屋建筑共用部位的日常维护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、大厅等。第四条共用设施设备的日常维护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、共用照明、水箱、避雷设施等。第五条公共设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括：公共道路、公共设施、公共化粪池(非餐饮业态使用)、泵房、自行车棚(停车场、库)、公共路灯、共用照明、电子监控设备等。第六条公共环境卫生包括：房屋共用部位的清洁卫生、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集与清运、卫生设备设施的清洁。第七条维持公共秩序，包括：门岗服务、物业区域内巡查、紧急突发事件处理、协助公安机关维护物业区域安全等。第八条维持物业区域内车辆行驶秩序、速度，对车辆停放进行管理但不承担保管、保险的责任。第九条消防管理服务，包括：公共区域消防设施的检查、各种消防器材的检查，经甲方同意更换过期的消防器材，定期举办消防知识宣传和讲座。第十条电梯的运行和日常维护管理。第十一条其他委托事项(该事项另行签订补充协议)：特约服务按双方协商价格开展有偿服务；第十二条服务质量
1、房屋外观：整洁完好，乱涂、画、贴等及时清理；
2、设备运行：运行状态良好，大型设备完好率达到95%以上；
3、房屋及附属设施的维护：各项记录齐全，维修及时，专业人员配备齐全，持证上岗率100%；设备设施完好率达到98%以上；
4、急修：15分钟到达现场；
5、小修：20分钟内到达现场，维修完好率达98%以上；
6、环境卫生：设施完善、垃圾日产日清，无杂物，道路整洁；
7、公共秩序维护：有完善的管理制度和工作流程，有专职的秩序管理员24小时值班、巡逻；
8、停车管理：车辆进出有序，无乱停乱放现象；
9、消防管理：设施、设备、器材定期保养更换，保证随时使用。
10、电梯运行维护：定期保养，保障正常运行；第三章物业服务期限第十三条物业服务期限为壹年。自2013年12月1日至2014年11月31日止。