农村建设用地流转管理办法内容是什么？有没有网友晓得？_其他

ωǒàīnǐ

07-17 04:53

第一，坚持土地承包经营制不动摇，依法保护农民的土地承包经营权，稳定农业家庭经营的制度基础。家庭经营是世界各国农业经营的最基本形式。我国农村土地承包经营制赋予了农民土地承包经营权，奠定了农业家庭经营的制度基础；同时，我国农民家庭经营的承包地，是农民重要的基本生活保障来源，因此土地承包经营制也是我国农村社会稳定的制度基础。这一基本制度已经在《宪法》和《农村土地承包法》等法律上得到严格规范，在新农村建设中必须长期坚持并不断完善。今后，要严格执行《农村土地承包法》，稳定已经形成的土地承包关系，切实保护已经赋予农民的土地承包经营权。特别是，对于农民土地承包经营权的管理，要从合同管理向登记管理转变，逐步建立包括初始登记和变更登记、专业化属地化规范化的城乡土地统一登记管理体系，并完善土地承包经营权续期制度或者实行无限期的土地承包经营权制度，按照物权对农民的土地承包经营权实行更为彻底的保护。第二，依法规范土地承包经营权流转，积极稳妥地发展农业规模经营和农业产业化经营。新农村建设中，必须严格执行《农村土地承包法》，依法规范农地流转，保障农民在农地流转中的主体地位和自主决策权，结合农村劳动力流转和农村人口转移进程，在农民自愿选择和平等协商的基础上，通过农地的市场流转和适度集中，积极稳妥地发展农业土地规模经营；按照平等协商、互惠互利的原则，通过农户和龙头企业自愿签订产品合约和要素合约，发展龙头企业＋农户、龙头企业＋农户＋基地、龙头企业＋合作社＋农户、龙头企业租赁农户承包地等形式的农业产业化组织方式。在必要的情形下，可以发展龙头企业受让农户承包地、雇佣农民的农业产业化组织形式。在完善农村土地登记制度，培育、发展和规范土地承包经营权转让市场的基础上，开放土地承包经营权抵押市场，支持发展农业产业化经营。通过发展农业规模经营和农业产业化经营，延长农业产业链条，增加农业附加值和技术含量，提高农业经营效益，增强农民参与国际市场竞争和应对市场变化的能力。第三，严格保护耕地特别是保护好基本农田，保障国家粮食安全和农业可持续发展。我国人多地少，需要养活的人口数量大，并且在今后相当长的时期里人口数量还会继续缓慢增长，保护耕地、保障国家粮食安全和农业可持续发展是我国土地政策极其重要的全局性战略性目标。新农村建设中，必须继续完善和严格执行占用耕地补偿制度和基本农田保护制度，探索建立和完善世界上最严格的适合我国国情的耕地保护制度。对于非农建设经批准占用耕地的，按照“占多少、垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地，没有条件开垦的，通过缴纳相关税费，专项用于耕地整理开发以补充耕地。对于划入基本农田保护区的粮、棉、油生产基地、有良好的水利与水土保持设施的耕地、正在实施改造和可以改造的中低产田、蔬菜基地等在内的耕地，在农地转用审批和土地征收等方面要继续实行严格管理。第四，改革征地制度，探索建立与市场经济相适应的新型农地转用制度和对农民土地财产权利的公正补偿机制。随着市场经济的发展，我国从传统计划经济延续下的农村集体土地国家统一征收制度存在的缺陷日益显现。推进新农村建设，就必须改革这种不合理的征地制度。当然，由于征地制度改革涉及耕地保护、城镇建设、工业发展、公益事业、农民权益、政府利益等诸多方面，因此只能渐进推进。近期，应重点修改完善征地补偿的有关法律法规条款和征地补偿费的确定办法，切实提高征地补偿标准。从中长期看，理顺农地转用中的经济关系，实现土地征收中的公正补偿，需要进一步深化土地市场化改革，缩小征地范围，将土地征收严格限定在公共目的，并在发展农用地内部流转市场和集体建设用地流转市场的同时，适度开放建设用地规划许可的经营性农地转用市场，形成的土地市场价格体系为公共目的的土地征收补偿提供客观的市场参照，从而建立与市场经济相适应的、区分公共目的和私人目的、公益性用地和私人性用地的新型农地转用制度和对农民土地财产权利的公正补偿机制。第五，改革集体建设用地使用制度，建立以城带乡的城乡建设用地统一市场。我国以国家和集体二元土地所有制为基础，与城乡企业、居民的身份相挂钩，依赖城乡分割管理的路径形成了城乡建设用地使用制度上的双轨制和城乡分割的建设用地市场，包括乡镇企业用地和农民宅基地等在内的农村集体建设用地的市场化流转长期受到限制，直接阻滞了生产要素在城乡之间的双向流动和城乡经济社会的一体化发展。在新农村建设中，只有加快改革集体建设用地使用制度，开通城乡建设用地市场，才能吸引城镇企业和居民投资农村、实现以城带乡式发展。今后，从统筹城乡土地政策、建立城乡建设用地统一市场的要求出发，在制定和颁布《物权法》，明确界定建设用地使用权用益物权的基础上，应进一步细分集体建设用地土地使用权。对于经营性集体建设用地，在法律上可比照国有出让土地使用权创设集体出让土地使用权，并允许其与国有出让土地使用权具有同等效力地进行转让、出租和抵押；对于农村公益性用地和农民无偿取得的宅基地，可比照国有划拨土地设立集体划拨土地使用权，在交易许可管制下对其进行市场准入管理。第六，调整土地收益的取得、分配和使用格局，建立和完善支持农业农村发展的土地收益分配体系。在我国现行土地价、税、费体系下，政府土地收益在农地转用和土地供应环节取得的多、在土地保有环节取得的少，以土地出让价款和费的形式取得的多、以税收形式取得的少；在分配上，绝大部分土地收益集中在市、县级财政，中央、省和乡村两头得到的少；在使用上，投向城市地区的多、投向农村地区的少，投向经济建设的多、投向社会事业的少。这种格局加剧了城乡发展差距和征地引起的矛盾冲突，同时也驱使地方政府盲目扩张建设用地。新农村建设，要对这种格局进行必要的调整。比如，提高耕地占用税的征收标准，加大力度支持农业综合开发；制定和完善全国性的耕地开垦费征收标准以及使用、转移和监督管理办法，保障对占用耕地的有效补偿；严格新增建设用地土地有偿使用费的征收管理，完善有关15％的土地出让金专项用于农业土地开发的管理规定，支持农业土地整理开发；设立土地保有环节的不动产税种，全面完善不动产税制，支持乡村基层公共财政；建立土地收益基金专项管理制度，严格规范土地出让收益用于失地农民社会保障、农村建设用地整理、农村基础设施建设、城镇土地收购储备和风险备用金等的具体标准，促进城乡经济社会协调发展。第七，开展农用地整理，改善农业生产的物质基础条件，提高农业综合生产能力。农用地整理是精细化、集约化、节约化利用土地资源的重要手段，是世界许多国家和地区发展农业生产、开展国土整治、建设新农村的重要方式。实践证明，农用地整理通过对沟、渠、坎、田块等进行工程治理，对挖损、塌陷、压占、污染破坏的土地和各类废弃地、闲散地进行复垦，一般能够增加15％左右的有效土地利用面积；通过规整农田灌溉渠系，发展节水灌溉农业，改良土壤，能够提高土、水、肥的综合利用效率；通过平田整地、归并零散地块、修筑梯田，能够促进土地集中和土地适度规模经营，为提高农业机械化装备水平和农业集约化程度创造条件；通过完善农业基础设施，为农业技术的大面积推广应用创造条件；通过合理安排田、水、路、林、村，能够有效改善农业生态条件和农村人居环境。农用地整理，无疑将是未来我国新农村建设的重要途径。在新农村建设中，应当坚持统一规划、分区指导、依法规范、公众参与的原则，以政府公共投资为主，充分调动农民的积极性、主动性和创造性，有重点有步骤地稳步推进农用地整理，不断改善农业生产的物质基础条件，提高农业综合生产能力。第八，开展农村建设用地整理，改善农村生活环境和村容村貌，因地制宜地推进村庄治理。目前我国农村居民人均建设用地总体上保持在180平方米左右，东、中部地区一般在120－250平方米，西部地区在150－400平方米，山区和牧区更高。随着农村人口不断外流和迁移，一些农村的住房和宅基地随之废弃或闲置，出现了“空心村”等现象，而与此同时，大多数生活在农村的居民要求改善生活居住环境的愿望越来越强。总之，我国农村建设用地整理的资源开发利用潜力巨大，农民群众对建设用地整理的认同感和参与程度也在不断提高。在新农村建设中，要在村镇规划的统一指导下，尊重并引导农民积极参与，结合撤乡并镇、迁村并点、撤村建居、旧村整治、“空心村”改造、民居翻建改建、农村基础设施建设、农村公共公益事业建设等的实施，因地制宜地开展土地置换、土地权属重划、土地规整以及废弃闲置地的开发利用等多种形式的农村建设用地整理，以农村建设用地整理为纽带，优化建设布局，促进人口适度集中，提高基础设施完备度，发展公共公益事业，改善农村人居环境。第九，强化对城乡土地用途的统一管制，建立和完善城乡一体的土地利用规划管理体系。土地利用规划管理是土地政策有效实施的基础。我国土地利用中的各类用地矛盾需要通过土地利用规划管理来统筹协调，土地政策只有与土地利用规划相衔接并保证规划得到有效实施才能落到实处。在逐步统一城乡建设用地市场、统一城乡土地登记、统一城乡财产税制、统一城乡人口户籍登记的情况下，城乡土地由分割管理向统一管理转变，最为关键的是要完善城乡一体的土地利用规划管理体系，实行城乡土地用途的统一管理。这就要求在编制和完善区域性国土开发规划、国家和省级土地利用总体规划、城市规划，加强宏观和中观层次的空间规划管理的同时，要特别重视编制和完善县、乡两级土地利用总体规划和村镇规划，加强微观层次的空间规划管理，使各类空间规划在编制、修改、审批、执行等环节更加紧密地衔接起来。同时要加强公共参与，积极吸收农民群众参与规划的编制、修改、执行和监督等过程，在农村树立按照规划用地管地和依法用地管地的新观念。第十，完善失地农民社会保障体系，建立促进城镇化可持续发展和

释怀

07-17 05:02

《办法》要点
出让使用权须经村民同意
出让、出租和抵押集体建设用地使用权，须经本集体经济组织村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表的同意。集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同；应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。
集体土地不得开发商品房
通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地不得用于商品房地产开发。下列建设项目可以使用集体建设用地：一是兴办各类工商企业；二是兴办公共设施和公益事业；三是兴建农村村民住宅。土地使用者未经原批准用地的人民政府批准，不得改变该幅土地的建设用途。
土地收益50%用于社保
集体土地所有权出让、出租所取得的收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。
制定基准地价防止炒卖
各地要加强农村集体土地的产权管理，逐步建立地价体系。各市、县应当制定和公布本行政区域集体建设用地使用权的基准地价，防止借机违法占用耕地和炒买炒卖农村集体建设用地。

年轻不嗨老年痴呆

07-17 05:10

一、宅基地的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第十三章宅基地使用权第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。第一百五十四条宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。第一百五十五条已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。《土地管理法》第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。(前置)在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三条国家依法实行土地登记发证制度。依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。土地登记内容和土地权属证书式样由国务院土地行政主管部门统一规定。土地登记资料可以公开查询。第四条农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知国土资发〔2004〕234号各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：为认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号,以下简称《决定》）精神，切实加强农村宅基地管理，部制定了《关于加强农村宅基地管理的意见》，并经第9次部务会议讨论通过，现予印发，请各地认真贯彻执行。各省、自治区、直辖市国土资源管理部门要按照《决定》精神和本意见的要求，结合本地实际，抓紧制定和完善农村宅基地管理的具体办法，于2005年3月底前报部备案。二○○四年十一月二日关于加强农村宅基地管理的意见为切实落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理、节约使用土地，切实保护耕地，现提出以下意见：
一、严格实施规划，从严控制村镇建设用地规模
（一）抓紧完善乡（镇）土地利用总体规划。各地要结合土地利用总体规划修编工作，抓紧编制完善乡（镇）土地利用总体规划，按照统筹安排城乡建设用地的总要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理确定小城镇和农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。经批准的乡（镇）土地利用总体规划，应当予以公告。国土资源管理部门要积极配合有关部门，在已确定的村镇建设用地范围内，做好村镇建设规划。
（二）按规划从严控制村镇建设用地。各地要采取有效措施，引导农村村民住宅建设按规划、有计划地逐步向小城镇和中心村集中。对城市规划区内的农村村民住宅建设，应当集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”，避免“二次拆迁”。对城市规划区范围外的农村村民住宅建设，按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。在规划撤并的村庄范围内，除危房改造外，停止审批新建、重建、改建住宅。
（三）加强农村宅基地用地计划管理。农村宅基地占用农用地应纳入年度计划。省（区、市）在下达给各县（市）用于城乡建设占用农用地的年度计划指标中,可增设农村宅基地占用农用地的计划指标。农村宅基地占用农用地的计划指标应和农村建设用地整理新增加的耕地面积挂钩。县（市）国土资源管理部门对新增耕地面积检查、核定后，应在总的年度计划指标中优先分配等量的农用地转用指标用于农民住宅建设。省级人民政府国土资源管理部门要加强对各县（市）农村宅基地占用农用地年度计划执行情况的监督检查，不得超计划批地。各县（市）每年年底应将农村宅基地占用农用地的计划执行情况报省级人民政府国土资源管理部门备案。
二、改革和完善宅基地审批制度，规范审批程序
（四）改革和完善农村宅基地审批管理办法。各省（区、市）要适应农民住宅建设的特点，按照严格管理，提高效率，便民利民的原则，改革农村村民建住宅占用农用地的审批办法。各县（市）可根据省（区、市）下达的农村宅基地占用农用地的计划指标和农村村民住宅建设的实际需要，于每年年初一次性向省（区、市）或设区的市、自治州申请办理农用地转用审批手续，经依法批准后由县（市）按户逐宗批准供应宅基地。对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡（镇）逐级审核，批量报县（市）批准后，由乡（镇）逐宗落实到户。
（五）严格宅基地申请条件。坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省（区、市）规定的标准。各地应结合本地实际，制定统一的农村宅基地面积标准和宅基地申请条件。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。
（六）规范农村宅基地申请报批程序。农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。公布期满无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批。经依法批准的宅基地，农村集体经济组织或村民小组应及时将审批结果张榜公布。各地要规范审批行为，健全公开办事制度,提供优质服务。县（市）、乡（镇）要将宅基地申请条件、申报审批程序、审批工作时限、审批权限等相关规定和年度用地计划向社会公告。
（七）健全宅基地管理制度。在宅基地审批过程中，乡（镇）国土资源管理所要做到“三到场”。即：受理宅基地申请后，要到实地审查申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划等；宅基地经依法批准后，要到实地丈量批放宅基地；村民住宅建成后，要到实地检查是否按照批准的面积和要求使用土地。各地一律不得在宅基地审批中向农民收取新增建设用地土地有偿使用费。
（八）加强农村宅基地登记发证工作。市、县国土资源管理部门要加快农村宅基地土地登记发证工作，做到宅基地土地登记发证到户，内容规范清楚，切实维护农民的合法权益。要加强农村宅基地的变更登记工作，变更一宗，登记一宗，充分发挥地籍档案资料在宅基地监督管理上的作用，切实保障“一户一宅”法律制度的落实。要依法、及时调处宅基地权属争议，维护社会稳定。
三、积极推进农村建设用地整理，促进土地集约利用
（九）积极推进农村建设用地整理。县市和乡（镇）要根据土地利用总体规划，结合实施小城镇发展战略与“村村通”工程，科学制定和实施村庄改造、归并村庄整治计划，积极推进农村建设用地整理，提高城镇化水平和村镇土地集约利用水平，努力节约使用集体建设用地。农村建设用地整理，要按照“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则，按规划、有计划、循序渐进、积极稳妥地推进。（十）加大盘活存量建设用地力度。各地要因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。制定消化利用的规划、计划和政策措施，加大盘活存量建设用地的力度。农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。利用村内空闲地、老宅基地建住宅的，也必须符合规划。对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。（十一）加大对农村建设用地整

你的檔次我看不上眼闺蜜的甜言蜜语

07-17 05:18

流转形式集体建设用地的流转形式主要包括以下几种:
(1)农村集体经济组织直接转让、出租土地使用权;
(2)农村房屋产权人转让、出租房产时,连带转让、出租土地使用权;
(3)乡村企业的兼并、改制过程中涉及集体土地转让、出租;
(4)农村集体经济组织以土地使用权作价入股、联营等形式新办企业;
(5)村集体经济组织以土使用权合作的方式开发项目;
(6)经征用、补办为国有土地并输转让、出租;
(7)由于企业破产清算或债权债务因素,经司法裁定发生流转。推行集体建设用地流转,有利于农村经济改革的深化,有利于农村土地法律制度的完善。集体建设用地是指乡(镇)村建设用地，乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地。主要包括：乡(镇)村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地。集体建设用地流转，简单的说，就是农村集体经营性建设用地可以在市场上像商品一样买卖，但不能用于商品房开发——天诚国土。现存问题以往，由于农民没有土地所有权，在缺乏民主监督的情况下，地方政府可以种种理由，取消农民的土地使用权，或重新分配，或将土地另行承包给他人，或将土地出售中饱私囊，等等。在当前建设社会主义新农村的背景下，对土地的需求会大大增加，从而有可能掀起新一轮大规模的土地征用潮。在这中间，不可避免地，会有人打着新农村建设的旗号，利用修水渠、道路，拆旧房建新房，或者合并村庄的机会，“名正言顺”地占用土地。甚至侵占耕地或者将农村集体土地低价甚至无偿征占的情况也无可避免。所以要在全国推广和贯彻实施集体土地入市流转，还需出台一系列配套措施，比如，怎样确定集体土地的基准地价、农民的社会保障体系如何建立、如何处理农地入市与耕地保护的关系，如何从制度上确保农地入市经绝大多数农民同意，等等。对于这些问题，都需要在进一步的探索中找出恰当的解决办法，完善相关配套法规。就未来而言，农村集体建设用地入市流转，中国应该建立城乡统一的、以用途管制为中心的土地管理制度，不宜继续按照土地的所有制不同来制定土地管理政策。而农村集体土地直接入市将能使得土地市场的“城乡分割”态势被打破，不仅如此，合法的土地使用权流转有利于降低土地交易中的腐败机会，增进农民福祉。因此，它是值得我们期待的。

时间很强悍

07-17 05:27

建立专用账户在土地出让金管理办法此之前，土地出让以协议出让为主，交易双方协商价格，出让后直接用于市政建设，不少地方的发改委和财政局都无从过问出让价格和用处。上世纪90年代中期，北京被查出有100亿元土地出让金收入用于违规性城市建设，包括建招待所等，中央开始重视土地出让金的使用问题。支持农村建设土地出让金管理办法：今后的土地出让总收益的分配情况为：50%-60%被用于拆迁补偿和土地一级开发，15%用于农村土地开发和农村基础设施建设，5%用于廉租房建设，其余的才能用于城市基础设施建设和城市土地开发。