我想买一间商品房，那么我要和房地产开发公司签什么合同？怎么计算？

商品房认购书的订立相对比较简单，一般是购房者与开发商采用合同书形式订立合同，该合同自双方当事人签字或盖章时合同成立。但商品房认购书并不因为其订立简单而风险低，相反正因为其合同条款少，导致许多事情没有约定或约定不明，而且开发商也往往会利用商品房认购书的简单做文章，损害消费者的权利。可以说，与其他房地产合同相比，商品房认购书的风险并不比那些合同的风险低。既然有风险，那么就要去防范。如果购房者不能求助于专业法律人士，就只好通过自己，多了解一点相关知识，有效地规避风险。与其他合同一样，商品房认购书采取要约、承诺方式。但为了帮助购房者更好地理解相关知识，笔者将商品房认购书订立中的风险防范工作，分为三个阶段。购房者应在这三个阶段里，始终谨慎，做好应做的事，就能合法地维护自己的权益。??(一)商品房认购书订立前期这个阶段，虽不需要订立合同，但做好足够的准备，对防范风险也是非常必要的。购房者在这个阶段必须做好两项前期工作，具体如下：1．购房者必须考虑成熟，决定购买将要预订的商品房。购房者买房不能像买菜一样，应慎重行事。在决定购买该商品房之前，应做一些必要的调查和咨询工作，调查的内容应包括：开发商的信誉和实力，其他条件类似楼盘与你看中的楼盘的价格、区位、户型、环境比较，该开发项目的一些基本情况。关于开发商信誉和实力情况，以及该开发项目的一些基本情况，购房者可以从以下三个途径去了解：(1)可以去有关行政主管部门咨询，该项目是否以在建工程或土地使用权或房屋抵押向银行贷款；该项目是否有法律缺陷，该项目是否已具备相关的手续；开发商的以往的开发业绩如何等情况；(2)可以从群众及知情者处了解一些信息，如开发商的信誉与实力；(3)可以从开发商的售房部有选择性地捕捉信息。而该房与其他楼盘比较的情况，只能由购房者辛苦地多跑几家开发商咨询了，有客户上门买房开发商都是非常热情接待的。通过这样的一些调查，购房者可以排除一些基本的法律风险，明确该商品房是否确实实惠值得购买。例如，家住荆州市的袁先生看中了一所由荆州市新江房地产开发有限公司正在开发的江跃小区内的一套商品房，价格、区位、户型袁先生都比较满意。此时开发商荆州市新江房地产开发有限公司要求袁先生签订一份商品房认购书，袁先生称其要考虑考虑，第二天再签。出了新江房地产公司江跃小区售房部的门，袁先生就奔向与江跃小区相邻的另一房产开发商荆州市长河房地产开发有限公司正在开发的长河小区的售房部。袁先生对长河小区的售房部小姐说，其已看了江跃小区的房子，已准备签合同了，现在是顺道过来看看长河小区的房子。售房小姐一听，当即就急了，忙说您千万别买江跃小区的房子，江跃小区的房子怎么怎么不好，尤其是江跃小区的土地全部向银行抵押，新江公司的实力不雄厚。听到这个消息，袁先生忙向土地管理部门查询此事，果然江跃小区的土地已全部在土地管理办理了抵押登记。袁先生毅然取消了向新江公司买房的计划，避免了经济损失。由这个例子可以看出因为同行业之间的竞争，且售房业绩与售房工作人员的收人紧密联系，所以其他的开发商往往会泄漏“天机”。当然，购房户对这些消息，要进行核实，也不能偏听偏信。这一招在买房过程中往往屡屡奏效。2．购房者应积极争取不与开发商订立商品房认购书。通过前一项准备工作，购房者已经基本了解了该商品房屋的部分情况，确定了该商品房的可购买性，不少购房者就开始急着与开发商签订合同了。其实，这是犯了买房的大忌。笔者提醒购房者，在商品房买卖合同签订前，永远不要表现太急，而要争取让开发商比我们急。因为“急”不仅仅是不利于争取合同签订过程中的有利地位，还往往会粗心大意草草签订合同疏忽了防范风险，从而为自己的损失种下了祸根。实话说，订立商品房认购书，对购房者确实没什么益处，而且还会为购房者带来风险。对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。(1)购房者不与开发商签订商品房认购书，开发商并不一定就不卖房子给购房者，天下哪有商家有生意不做的道理，只要开发商没有将该房子预订给其他人，在有利可图的情况下，他还是会把房子卖给你的。也许在谈判过程中，不少开发商会坚持他的要求，甚至态度强硬，但购房者应明白这不过是在谈判，开发商当然要维护自己的利益。毕竟签订这个合同对他有利。(2)并不一定就有其他人向开发商预订该商品房，尽管开发商会将他的销售情况形容得很好，并告诫购房者如不预订，就会买不到想要的房，但开发商的实际销售情况往往并不像他所介绍的那样好，否则他也不会那么好心，不停地劝购房者预订该房。(3)即使购房者因拒绝订立商品房认购书，而丧失了购买该房的机会，也没什么大不了的，天下的房多得很，有钱还怕买不到？当然，如果在努力和争取无效的情况下，购房者仍对该房情有独钟，决定购买，那么就只有做好后面阶段的风险防范工作。3．购房者应掌握必要的法律知识应对买房。普通的老百姓买一套住宅往往需要付出自己及家人几年、十几年乃至几十年的积蓄。对这样一个重大的经济行为，理应慎重谨慎，深思熟虑而后行。法律保护购房者的合法权益，但法律同样是公平、公正和严肃的。如果因购房者的鲁莽而订立商品房认购书，订立后却反悔，在法律上是没有依据的，必须承担不利后果。所以，购房者就应在签订合同时考虑清楚再签约。而购房者怎样考虑清楚，只能依据相关法律知识。其实，对买房这样一件重大的经济行为，从某种意义上说，没有损失与有损失相比就是赚了，所以为避免风险而抽出一点时间去了解一下相关知识，并不浪费，而是另外一种意义上有价值的劳动。做好了以上三项准备工作，基本上就可以进人订立商品房认购书的最重要的阶段，即商品房认购书的订立。(二)商品房认购书订立时这个阶段，是三个阶段里相对重要的一个阶段，对防范风险具有极重要的意义。由于这个阶段时间较短，所以购房者防范风险的工作十分紧张，而且是与订立合同同时进行。购房者应做好以下几项防范风险的工作：1.找出风险之处。在商品房认购书订立过程中，其实购房者最大的风险来自于开发商。通过调查，笔者发现开发商惯用的手段大同小异，也就导致商品房认购书的风险点就在那么几处。要找出合同中的风险点，就首先要了解对手――开发商惯用什么手段。开发商的手法有的会在它提供的合同书中表现出来，请先看一份由开发商提供的典型的商品房认购书：商品房认购书甲方：广元市鹏程房地产开发有限公司法定代表人：李惠侠乙方：罗堂清身份证号：甲、乙双方经充分协商，达成如下协议：一、乙方认购甲方开发的位于广元市区的梦烟楼小区第一栋1层的住宅一间。乙方交纳定金贰万元。二、乙方应于本合同签定之日起一个月内与甲方签订商品房预售合同，否则定金不予退回，甲方并有权处置该房。三、乙方不得违约，否则定金不予退回。四、发生纠纷，友好协商解决，协商不成，提交人民法院诉讼。甲方(签章)：乙方(签章)：2002年8月15日2002年8月15日从这份合同中，可以看出这份合同对购房者罗先生是极为不利的，最后罗先生确实也因此蒙受损失。开发商在订约前的口头承诺全部没有落实，罗先生花了钱却没有买到合意的房子。开发商在此份合同中，玩的手段主要是模糊房屋情况条款，利用定金条款限制购房者等方法。这份合同虽不是足以反映全部问题，却也是“管中窥豹，可见一斑”。通常开发商的方法主要有两方面：(1)以虚假宣传方式以及承诺欺诈消费者。在房地产项目开始启动后，开发商往往会在取得预售许可证之前，就把售房部运作起来。首先将售房部装修得漂漂亮亮，让购房者下意识觉得他要买的房子也是如此，这套手法美其名曰“包装商品房”；其次，将各种广告铺天盖地的打出去，有印刷宣传画的，有在电视台、电台播放广的，有在网站制作网页的，各种方式应有尽有，而这些宣传画，照片往往是经美化加工的效果图，当然好看。这套手法美其名曰“宣传商品房”；再次，做个视觉效果极佳的微缩模型，加上灯光装饰效果，让人觉得要买的就是这人间天堂，这套手法美其名曰“展示商品房”；然后，就是售房人员对购房者的不厌其烦式的介绍。甜言蜜语式的承诺，可真到交房那一天才发现全部是假的。例如，罗先生所买商品房楼前的绿地变成物业管理小楼，开发商解释：一是当初的设计改变；二是这么大一个小区也需要物业管理。乍一听，罗先生觉得还挺有理，可一想自己就是冲着这块绿地才买这套商品房，况且为什么物业管理用房就要占用绿地呢？罗先生又找到开发商讨个说法，开发商答复，罗先生当初看的模型是美化效果微缩模型，允许与事实有所出人，况且，开发商有权改变设计。罗先生明知自己吃亏，却又无可奈何，只好选择忍耐。在中国，不知道有多少像罗先生这样的吃亏受骗的购房者，他们却大都选择了与罗先生一样的方式――无奈地接受。(2)以提供合同文本方式欺诈消费者。为什么房地产开发商会要求订立商品房认购书？为什么房地产开发商会提供合同文本？重要的原因就是开发商通过签订一个他提供文本的商品房认购书以达成他的一些目的。商品房认购书一般有标的条款，双方当事人的姓名、名称或住所条款，预订房屋相关情况约定条款，合同履行期限条款，违约责任条款这5个主要条款，这5个条款中除双方当事人的姓名、名称或住所条款外，都比较多的被开发商利用，造

房地产开发企业的土地使用税在税款的计算方面并没有什么特别的规定。其计算公式仍然为:应纳税额

网签就是你和销售对象签订合同后，要到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。然后会给个网签号，可以通过这个号在网上进行查询。网签是为了让房地产交易更加透明化，签后合同可以撤销。网签，网上签约的简称，在电子商务领域又可以称为电子缔约、合同网签。房地产开发企业今后在申请办理商品房预售许可证，或为现售商品房申请新建商品房所有权设定登记前，应该向市国土房管局办理项目入网手续，并报送相关信息和证明材料，市民可随时上网查询。网签和备案有着本质的区别，网签只是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。而备案是依照我国建设部所颁发的<城市商品房预售管理办法>第六条规定:商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。该办法第十条同时规定:商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。两者的共同作用是，防止一房多卖，当我们要关注的是网签是没有备案的法律效力的，只能实现备案的管理效果。办理好网签后如要实现备案的法律效力还应该要到当地的房地产登记机构办理备案登记手续。网签规则折叠编辑本段同一套房只要有一家中介“网签“，其他中介就不能再介入成交。由此看来有的中介一看到房主挂出房子，没有买家也立刻网签“占上“房子，找到买家后再注销改签，由此引起退房率超高。市房地产交易网数据显示，北京二手房中介公司交易前五名3月成交13593套，退房1137套，平均退房率8.4%。

买一手商品房时首先要看好开发商的预售执照和土地使用许可，这些都没问题了，再签合同。主要签的是预售购房合同。如果是买二手房的话，就和开发商没关系了，主要是看之前业主是否有此房的房产证，房子是不是属于他本人所有。如果是家庭住房，那么在签订合同时，最好是夫妻和房产共有人都在场，避免以后出纠纷。买二房最好是通过房产公司，因为他们的房源比

如果是五证齐全的开发商买房交完首付就能签商品房买卖合同，如果贷款还要和银行签署贷款合同，更多信息或者项目推荐可上网搜索或电话或者v