房产+地产。有地才有房,因此,先说土地的取得。土地市场又称一级市场,目前是由ZF垄断的。开发公司取得土地,可以直接走招拍挂的渠道拿地,也可以前期涉入土地一级整理或者农村土地综合整治,以取得土地指标。这块主要看意向地块周边近期的土地成交价、楼盘销售均价等等,根据相关指标反推目前区域内地块搜索的合理成交价、盈亏平衡点地价等等。看的是一个大概的范围,比较粗,偏差较大。新盘开发又称房地产二级市场。策划的工作分两个阶段,前期产品定位和后期营销策划。先说前期产品定位:拿到地之后,根据相关指标做市场调研,本区域和类似区域、可能有竞争关系的楼盘都要进行详细的踩盘,以及有针对性的市场调研,手段包括调查问卷、潜在客户座谈、在售项目销售主管访谈等等。根据调研结果对地块进行产品定位,出“建筑设计任务书”,交给设计院进行产品设计。产品出来后,项目开工了,就是后期营销策划板块的事情。这个阶段做的人就很多了,一般说的房地产策划就这个环节。主要工作:售楼部的确定及包装、工地现场包装、销售物料准备、销售人员培训、销售说辞撰写、推盘策略、价格定位……很多乱七八糟的事情,就一跑腿的。俺做房地产策划八年,从营销策划做到项目定位,再做土地一级整理,目前做农村土地综合整治和旧城拆迁……基本上整个流程都走完了。
