实际上货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。 产权置换 产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。产权置换分为两种形式：一、异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。二、回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。附：目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。[1] 两者相结合的补偿方式 顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式
一、国有土地上住宅房屋拆迁补偿（一）货币补偿。被拆迁人选择货币补偿的，其补偿款额，由拆迁人以城市房屋拆迁补偿基准价格（以下简称“基准价格”）为依据确定，并在此基础上每平方米增加1300元的放弃安置补助费。（二）产权调换。被拆迁人选择产权调换的，必须按照被拆迁房屋有证建筑面积或按照人均安置标准面积与安置房具体户型建筑面积最接近的原则选择安置房。拆迁双方当事人应按房屋结构、成新、区位、楼层、面积计算被拆迁房屋和安置房屋之间的差价。1．结构差价。相同结构房屋之间不计算结构差价，不同结构房屋之间按照基准价格中的重置价格（以下简称“重置价格”）差价的50%计算结构差价。2．成新差价。按照基准价格中的成新系数为依据结算成新差价。被拆迁房屋成新系数低于0.8的，按0.8成新系数计算。3．区位差价。不同区位安置的，按照基准价格中的区位差价（以下简称“区位差价”）计算被拆迁房屋和安置房屋之间差价。4．楼层差价。用于产权调换的安置房屋，按照“谁先搬迁、谁优先选房”的原则办理，安置房楼层差价由拆迁人确定。5．面积差价。被拆迁房屋与安置房屋“拆一还一”的同面积部分按上述原则计算结构、成新、区位、楼层差价。安置房建筑面积超出被拆迁房屋建筑面积（以下简称“超面积”）的：享受人均安置面积的部分（家庭人口3人及3人以内的按人均15平方米，4人及4人以上的每增加1人可增加10平方米），被拆迁人按*公布的基准价格购买。对超面积无法分隔的部分在5平方米（含5平方米）以内的，按照基准价格增加20%计价购买；超面积5平方米以外的部分按照基准价格增加40%计价购买。被拆迁房屋面积大于安置房建筑面积的，剩余面积部分按上述（一）项实行货币补偿。6．“拆一还一”的安置房面积计算。多层及多层以下的被拆迁房屋安置到多层、小高层、高层的按照房屋面积利用系数计算安置面积：安置到多层房屋7层及以下的房屋面积利用系数为1；安置到小高层11层及以下为0.97；安置到高层18层及以下为0.95；安置到高层19层以上为0.92。7．安置房产权。按本补充规定实行产权调换取得的安置房为完全产权。二、集体土地上住宅房屋拆迁补偿（一）拆迁补偿面积根据《集体土地使用权证》或县、区*及其职能部门在法定职权内核发的证照（以下简称“有效证照”）记载的内容确定。房屋无有效证照但房屋所有权人是本集体经济组织成员并符合下列条件之一的，并经街道、区、市拆迁安置领导小组办公室在拆迁现场公示后确认，可以对被拆迁人给予补偿：1．2002年8月15日前建造的房屋；2．被拆房屋为被拆迁人唯一住房的。（二）按人均35平方米建筑面积给予拆迁补偿。被拆迁人为本集体经济组织成员的，可选择货币补偿或产权调换，补偿安置后不再安排宅基地。被拆迁人为非本集体经济组织成员的，具有有效证照的房屋。一律按照货币补偿方式进行拆迁补偿。（三）货币补偿1．被拆迁人为本集体经济组织成员并选择货币补偿的，按照下列规定补偿：（1）有效证照建筑面积人均35平方米以内的房屋，按照基准价格（剔除楼层系数）给予补偿；超出人均35平方米以外、45平方米（含45平方米）以内的部分，按照重置价格给予补偿；超出人均45平方米以外的部分，按照重置价格的60%给予补偿；（2）无有效证照的被拆迁房屋经确认为2002年8月15日前建造或为被拆迁人唯一住房的，人均35平方米以内按照基准价格（剔除楼层系数）给予补偿；超出人均35平方米以外的部分，按照重置价格的60%给予补偿；（3）有效证照面积和无证照但经确认为2002年8月15日前建房面积合并计算超出人均35平方米以外部分，按照重置价格的60%给予补偿。2．被拆迁人为非本集体经济组织成员的，有有效证照的房屋按照重置价格给予补偿；无有效证照的不予补偿。被拆迁人是本市城镇居民且被拆迁房屋是被拆迁人的唯一住房，符合廉租住房租金补贴条件的，被拆迁人可申请廉租住房租金补贴。（四）产权调换选择产权调换的，根据被拆迁房屋建筑面积结合房屋结构、人口、分户情况予以统筹安排进安置小区。1．被拆迁人家庭人均安置建筑面积为35平方米，每个达到婚龄的子女可增补35平方米；2．被拆迁人选择安置房以家庭人员为计算依据。人口较多、安置面积较大的拆迁户必须根据安置面积与安置房具体户型建筑面积最接近的原则选择安置房，有房源可能的可选择两套安置房；3．人均安置建筑面积35平方米（包括达到法定婚龄子女的增补面积；下同）以内。安置房与被拆迁房屋（混合、砖木结构）同等面积部分，按照第一条（二）项第1、2、4、6目计算差价；安置房建筑面积超出被拆迁房屋建筑面积的，被拆迁人按照第一条（二）项第5目规定购买；4．被拆迁房屋面积大于人均35平方米或大于选定的拆迁安置房面积部分，按照下列标准进行货币补偿：（1）有有效证照的，超出人均10平方米（含10平方米）内的部分，按照重置价格给予货币补偿；超出人均10平方米以外的部分，按照重置价格的60%给予补偿；（2）被拆迁房屋经确认为2002年8月15日前建造或为被拆迁人唯一住房的，按照重置价格的60%给予补偿。5．安置房产权。按本补充规定实行产权调换取得的安置房，房地产权证上应注明“农村居民拆迁安置房”字样。此安置房在领取房地产权证后3年内不得上市交易，3年以后上市交易的，被拆迁人应当按交易价格（不低于上年同区位市场交易均价）的5%补交土地收益金及建设规费。三、家庭人口按户口*记载的人口计算（包括原户口中除*官以外的现役*人、在读大中专院校*，正在*或服刑人员）。家庭人口结构应当合理，且他处无住房。寄居户、空挂户以及拆迁公告或征地补偿、安置方案公告发布后办理的分户、并户、迁入户和迁入人口均不得作为家庭人口计算和补偿的依据。四、各类附属设施、其他补偿费（一）各类附属设施、搬迁补助费、临时安置补助费等相关补偿费用。国有土地上房屋按照基准价格中的标准为依据计算，集体土地上房屋按照芜湖市建设用地征地、拆迁补偿标准中的标准为依据计算。（二）住宅房屋拆迁补偿中不得再设立奖励资金。五、全市所有拆迁补偿安置方案必须报市*相关部门审查，审查批准后的拆迁方案，不得擅自改变。否则发生的相关后果，由拆迁人承担一切责任。六、芜湖市2008年度城市房屋拆迁补偿基准价格仍执行《芜湖市2007年度城市房屋拆迁补偿基准价格》。七、国有土地上非住宅房屋拆迁补偿标准仍执行《芜湖市2007年度城市房屋拆迁补偿基准价格》，集体土地上非住宅房屋拆迁补偿按照重置价格计算。八、本规定自2008年3月1日起执行。本规定执行前已批准拆迁的地块仍按原标准执行。三山区区域内的房屋拆迁补偿暂不适用本规定希望对您有帮助
一、国有土地上住宅房屋拆迁补偿（一）货币补偿。被拆迁人选择货币补偿的，其补偿款额，由拆迁人以城市房屋拆迁补偿基准价格（以下简称“基准价格”）为依据确定，并在此基础上每平方米增加1300元的放弃安置补助费。（二）产权调换。被拆迁人选择产权调换的，必须按照被拆迁房屋有证建筑面积或按照人均安置标准面积与安置房具体户型建筑面积最接近的原则选择安置房。拆迁双方当事人应按房屋结构、成新、区位、楼层、面积计算被拆迁房屋和安置房屋之间的差价。1．结构差价。相同结构房屋之间不计算结构差价，不同结构房屋之间按照基准价格中的重置价格（以下简称“重置价格”）差价的50%计算结构差价。2．成新差价。按照基准价格中的成新系数为依据结算成新差价。被拆迁房屋成新系数低于0.8的，按0.8成新系数计算。3．区位差价。不同区位安置的，按照基准价格中的区位差价（以下简称“区位差价”）计算被拆迁房屋和安置房屋之间差价。4．楼层差价。用于产权调换的安置房屋，按照“谁先搬迁、谁优先选房”的原则办理，安置房楼层差价由拆迁人确定。5．面积差价。被拆迁房屋与安置房屋“拆一还一”的同面积部分按上述原则计算结构、成新、区位、楼层差价。安置房建筑面积超出被拆迁房屋建筑面积（以下简称“超面积”）的：享受人均安置面积的部分（家庭人口3人及3人以内的按人均15平方米，4人及4人以上的每增加1人可增加10平方米），被拆迁人按*公布的基准价格购买。对超面积无法分隔的部分在5平方米（含5平方米）以内的，按照基准价格增加20%计价购买；超面积5平方米以外的部分按照基准价格增加40%计价购买。被拆迁房屋面积大于安置房建筑面积的，剩余面积部分按上述（一）项实行货币补偿。6．“拆一还一”的安置房面积计算。多层及多层以下的被拆迁房屋安置到多层、小高层、高层的按照房屋面积利用系数计算安置面积：安置到多层房屋7层及以下的房屋面积利用系数为1；安置到小高层11层及以下为0.97；安置到高层18层及以下为0.95；安置到高层19层以上为0.92。7．安置房产权。按本补充规定实行产权调换取得的安置房为完全产权。二、集体土地上住宅房屋拆迁补偿（一）拆迁补偿面积根据《集体土地使用权证》或县、区*及其职能部门在法定职权内核发的证照（以下简称“有效证照”）记载的内容确定。房屋无有效证照但房屋所有权人是本集体经济组织成员并符合下列条件之一的，并经街道、区、市拆迁安置领导小组办公室在拆迁现场公示后确认，可以对被拆迁人给予补偿：1．2002年8月15日前建造的房屋；2．被拆房屋为被拆迁人唯一住房的。（二）按人均35平方米建筑面积给予拆迁补偿。被拆迁人为本集体经济组织成员的，可选择货币补偿或产权调换，补偿安置后不再安排宅基地。被拆迁人为非本集体经济组织成员的，具有有效证照的房屋。一律按照货币补偿方式进行拆迁补偿。（三）货币补偿1．被拆迁人为本集体经济组织成员并选择货币补偿的，按照下列规定补偿：（1）有效证照建筑面积人均35平方米以内的房屋，按照基准价格（剔除楼层系数）给予补偿；超出人均35平方米以外、45平方米（含45平方米）以内的部分，按照重置价格给予补偿；超出人均45平方米以外的部分，按照重置价格的60%给予补偿；（2）无有效证照的被拆迁房屋经确认为2002年8月15日前建造或为被拆迁人唯一住房的，人均35平方米以内按照基准价格（剔除楼层系数）给予补偿；超出人均35平方米以外的部分，按照重置价格的60%给予补偿；（3）有效证照面积和无证照但经确认为2002年8月15日前建房面积合并计算超出人均35平方米以外部分，按照重置价格的60%给予补偿。2．被拆迁人为非本集体经济组织成员的，有有效证照的房屋按照重置价格给予补偿；无有效证照的不予补偿。被拆迁人是本市城镇居民且被拆迁房屋是被拆迁人的唯一住房，符合廉租住房租金补贴条件的，被拆迁人可申请廉租住房租金补贴。（四）产权调换选择产权调换的，根据被拆迁房屋建筑面积结合房屋结构、人口、分户情况予以统筹安排进安置小区。1．被拆迁人家庭人均安置建筑面积为35平方米，每个达到婚龄的子女可增补35平方米；2．被拆迁人选择安置房以家庭人员为计算依据。人口较多、安置面积较大的拆迁户必须根据安置面积与安置房具体户型建筑面积最接近的原则选择安置房，有房源可能的可选择两套安置房；3．人均安置建筑面积35平方米（包括达到法定婚龄子女的增补面积；下同）以内。安置房与被拆迁房屋（混合、砖木结构）同等面积部分，按照第一条（二）项第1、2、4、6目计算差价；安置房建筑面积超出被拆迁房屋建筑面积的，被拆迁人按照第一条（二）项第5目规定购买；4．被拆迁房屋面积大于人均35平方米或大于选定的拆迁安置房面积部分，按照下列标准进行货币补偿：（1）有有效证照的，超出人均10平方米（含10平方米）内的部分，按照重置价格给予货币补偿；超出人均10平方米以外的部分，按照重置价格的60%给予补偿；（2）被拆迁房屋经确认为2002年8月15日前建造或为被拆迁人唯一住房的，按照重置价格的60%给予补偿。5．安置房产权。按本补充规定实行产权调换取得的安置房，房地产权证上应注明“农村居民拆迁安置房”字样。此安置房在领取房地产权证后3年内不得上市交易，3年以后上市交易的，被拆迁人应当按交易价格（不低于上年同区位市场交易均价）的5%补交土地收益金及建设规费。三、家庭人口按户口*记载的人口计算（包括原户口中除*官以外的现役*人、在读大中专院校*，正在*或服刑人员）。家庭人口结构应当合理，且他处无住房。寄居户、空挂户以及拆迁公告或征地补偿、安置方案公告发布后办理的分户、并户、迁入户和迁入人口均不得作为家庭人口计算和补偿的依据。四、各类附属设施、其他补偿费（一）各类附属设施、搬迁补助费、临时安置补助费等相关补偿费用。国有土地上房屋按照基准价格中的标准为依据计算，集体土地上房屋按照芜湖市建设用地征地、拆迁补偿标准中的标准为依据计算。（二）住宅房屋拆迁补偿中不得再设立奖励资金。五、全市所有拆迁补偿安置方案必须报市*相关部门审查，审查批准后的拆迁方案，不得擅自改变。否则发生的相关后果，由拆迁人承担一切责任。六、芜湖市2008年度城市房屋拆迁补偿基准价格仍执行《芜湖市2007年度城市房屋拆迁补偿基准价格》。七、国有土地上非住宅房屋拆迁补偿标准仍执行《芜湖市2007年度城市房屋拆迁补偿基准价格》，集体土地上非住宅房屋拆迁补偿按照重置价格计算。八、本规定自2008年3月1日起执行。本规定执行前已批准拆迁的地块仍按原标准执行。三山区区域内的房屋拆迁补偿暂不适用本规定
