农村房屋买卖效力如何认定？买卖房屋的具体流程是什么？谁了解？

随着城中村改造、新农村建设的步伐加快，越来越多的市民购买近郊的楼房、集体土地上建造的楼房，引发了很多诉讼案件，经常有读者拨打楼宇热线88762259咨询，集体土地房屋能否买卖？如何判断集体土地房屋买卖的效力及是否受法律保护？本报记者请北京中银律师事务所青岛分所汤书国律师就此进行了专题分析。
一、关于认定买卖合同效力
1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效（即户口在该村或街道）。审批手续为经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准。
2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。
3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效（市民购买集体土地房屋一律合同无效，不受法律保护）。
4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效（不同村之间的村民互相购买房屋）。
二、关于旧村改造买卖房屋合同引发的纠纷集体所有土地范围内，村委会拆除旧住宅新建楼房，除安置本村村民之外，还允许集体经济组织之外的人员包括城镇居民购买，此类合同引发的纠纷，法院暂不受理。

依照司法实践，农村房屋买卖合同并非都认定为有效或无效，而应按照实际情况实际分析。那么，农村房屋买卖合同效力怎么认定呢？
1、对于转让给城镇居民的合同应认定为无效合同。我国《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，而我国土地管理法及其管理条例等也对宅基地使用权规定了禁止转让。此外，国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”由此看来从有关规定来看，转让给城镇居民的合同违反禁止性规定，应当认定为无效合同；
2、对于转让给同村或外村居民的合同应认定为有效合同。穷尽我国相关的法律、行政法规及其他国家规定，并没有关于农村房屋禁止转让的规定，而在民法领域，法无规定即自由。允许农民范围内的流转没有违反“房地不可分”的原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有引起建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，因此应当为有效，假如说这样的流转违反了宅基地使用属集体经济组织所有的身份性，那么通过继受取得的方式获取集体经济组织成员资格，即只要将户口迁入所购农房所在的集体经济组织内便可以清除宅基地使用权在集体经济组织之间流转的障碍。综上，是关于“农村房屋买卖的效力如何”以及“怎么认定农村房屋买卖的效力”的有关村房屋买卖效力的法律材料，期望对您能有一定的帮助。在我国，法律出于保护农村土地的角度考量，会严格限制农村房屋的买卖，虽然这给农村房屋的买卖增加了难度，但也是合理的。假如您在买农村房屋时遇到了困难，那么建议您可以去咨询一下专业的律师，让律师为您提供有效的帮助。

朋友我告诉你:农村房子法律法规规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制，村民不得向集体经济组织之外的城镇居民转让，买受人主要是城市居民或外村村民。这类纠纷比较多，由于这个法律有漏洞，现实中，对农村房屋买卖合同的效力有两种观点。一种观点认为，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，应当认定无效。第二种观点认为，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。你要细细斟酌???

农村集体经济组织成员之间买卖农村房屋为交易常态，是中国广大农村比较普遍的现象，他们可以购买别家的旧宅基地或者购买集体经济组织其他成员的其他用房用来建造房屋，因此该买卖协议依法认定有效。房屋产权未办理过户是由于政策原因，过户登记不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响农村房屋买卖合同的效力。

答：农村房屋买卖主要是指以农村房屋为标的物进行的交易活动。农村房屋买卖是需要具备一定条件的，除了满足国家规定的基本条件外，房屋买卖的双方也应该具备相应的身份标准，就像应该是*******公民等。需要关注的是此类房屋买卖的问题常出现在合同上，买卖合同的效力认定是最常见的问题之一。