北京住建委发布新政后购房新程序 为深入贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2 0 1 1 ]1 号) 和《北京市**办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发[2 0 1 1 ]8 号) 精神， 合理引导住房需求， 落实各项限购措施， 现就有关问题通知如下: 一、 自2 0 1 1 年2 月1 7 日起， 对已拥有1 套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役*人和现役武*家庭、 持有有效《北京市工作居住证》 的家庭， 下同)、 持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5 年(含) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭， 限购1 套住房(含新建商品住房和二手住房); 对已拥有2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、 拥有1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供本市有效暂住证和连续5 年(含) 以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭， 暂停在本市向其售房。 二、 各部门、 各单位要按照《北京市**办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》 要求， 严格执行住房限购政策， 加强对居民家庭(含夫*双方及未成年子女， 下同) 购房资格的审查。 三、 居民家庭在购买住房前， 应当向房地产开发企业、 经纪机构或存量房网签服务窗口， 提交下列材料: (一) 本市户籍居民家庭提交家庭成员*、 婚姻证明、 户籍证明的原件和复印件， 拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》(详见附件)。 驻京部队现役*人和现役武*家庭还应提供*(*) 身份*原件和复印件; 持有有效《北京市工作居住证》 的家庭， 还应提交《北京市工作居住证》 的原件和复印件。 (二) 非本市户籍居民家庭提交家庭成员*明、 婚姻证明的原件和复印件， 拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》， 有效暂住证， 以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、 复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、 **备查。 四、 房地产开发企业、 经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。 对符合条件的， 在北京市房地产交易系统中填报认购核验*， 并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》 原件及其他材料复印件。 对不符合条件的， 不予办理购房手续。 五、 住房城乡建设部门会同相关部门在5 个工作日内， 对购房家庭资格进行核验。 通过核验的购房家庭， 方可办理网上签约手续。 网上签约完成后， 房地产开发企业、 经纪机构和存量房网签服务窗口应将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》 原件及其他材料复印件作为合同附件， 并在申请办理房屋产权登记时一并提交。 六、 房屋登记部门办理房屋产权登记手续时， 应对购房家庭的*明材料和购房家庭已拥有住房状况进行核对， 发现提供虚假材料、 隐瞒住房状况的， 不予办理产权登记。 七、 市和区县住房城乡 建设部门会同相关部门， 加强对房地产开发企业、 经纪机构执行限购政策情况的检查， 发现未严格执行限购政策、 未严格核查购房家庭有关材料的， 依法严肃处理。 八、居民家庭已拥有住房包括已经完成房屋产权登记的住房和已进行网上签约但尚未完成产权登记的住房。 九、 居民家庭成员中至少有一人具有本市户籍的， 视为本市户籍居民家庭。 十、 本通知自发布之日起执行。 北京落实国务院房地产调控 15 条细则(全文 (十)继续巩固限购政策成果。 自本通知发布次日起， 对已拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役*人和现役武*家庭、 持有有效《北京市工作居住证》 的家庭， 下同)、 持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭， 限购 1 套住房(含新建商品住房和二手住房); 对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、 拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭、 无法提供本市有效暂住证和连续 5 年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭， 暂停在本市向其售房。 (七)各金融机构和北京住房公积金管理中心对贷款购买第二套住房的家庭， 要切实执行“首付款比例不低于 60%， 贷款利率不低于基准利率的 1.1 倍”的政策。 中国*银行营业管理部可根据房地产市场情况， 在*统一信贷政策基础上， 研究提高本市第二套住房贷款首付款比例和利率。 银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查， 对违规行为要严肃处理。 怎么网上签约购房 近年来， 全国一些大城市相继开通了网上购房流程。 让那些原本处于弱势地位、 “*不对称”的购房者能够通过网上公示了解到开发企业及项目的具体情况。 消费者在购房前先要登录网站查询所购楼盘相关*， 购房时一定要与卖方在网上完成认购书签约、 预售合同签约的程序， 一旦发现开发企业有违规行为， 可向当地建委相关部门进行投诉， 情况一经核实，将对违规开发企业的行为在网上信用系统中公示。 以北京市为例， 2005 年 3 月 15 日起， 实行《北京市商品房预售*合同》 网上签约和网上公示。 2006 年 1 月 1 日， 北京市又正式推行使用《北京市商品房现房*合同》 示范文本， 那么网上签约的主要流程是怎样的呢? 1.预售房*使上网买房人得到五大实惠 预售房*上网是*为净化房地产市场所做的大好事。 *的新举措能让老百姓得到什么实惠， 我们在此将预售房*上网的好处一一列出。 (1) 防止一房两卖 [案例] 2004 年底已经在××园小区住了快两年的李老太突然发现， 自己住房的真正主人竟然是一位名叫××的陌生人， ××已经将房子抵押给银行， 银行随时可能收回房子， 李老太一家随时可能无家可归。 位于××园小区有 38 位业主与李老太一样， 遭遇到开发商一房两卖的情况， 眼看每家几十万、 上百万元的投资打了水漂。 由于开发商换了法人， 原法人“一房两卖”的事情才逐渐*露出来。 随后部分业主将开发商告到了法院， 要求双倍赔偿。 但是法院判决后却发现开发商已经背了一*股账， 法院判决很难执行。 这种情况的发生就是因为开发商的销售行为不透明， 消费者无法得知房屋的真实销售状况， 致使让不法商家钻了法律的空子。 目前， 在北京地区实现商品房网上签约后， 预售项目在预告期内和取得商品房预售许可证后， 通过北京建设网(*) 和北京市房地产交易管理网(jfdc.gov.cn)要向社会公布预售商品房的楼盘表*。 2005 年 3 月 15 日起， 商品房购房合同都将与市建委联机打印， 开发商 与一方购房人未依法解除预售合同前， 又与他人签订同一商品房合同的(即一房多卖) ， 购房合同将无法联机打印。 交易管理系统为每个预售项目建立了楼盘表。 楼盘表是表现房屋物理状态*(包括每套房屋面积、 户型、 层数、 用途) 而形成的一个二维变化的直观表格。 如果一套住房已经预订或签约， 在楼盘表中将以专门颜色标出， 购房人上网即可直*出。 (2) 防止买到抵押房 [案例]2004 年底， 位于北京西三环附近的某商铺项目聚集 400 名业主集体向开发商讨要承诺租金， 同时很多人表示购买铺位一年后仍拿不到房产证。 在业主要求下， 开发商承认项目前期有从银行贷款， 并将地上二层、 三层、 夹层及地下一层、 二层、 咖啡厅做了抵押。 因此买了这些楼层铺位的业主在开发商还清贷款之前是不可能拿到房产证的。 据了解， 在以前个别楼盘项目中， 还有开发商将法院的查封房拿出来卖， 有的还拿业主的房再做一次抵押。 实现网上签约后， 商品房已被联机签约或已预售登记或被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制房地产权利的， 商品房预售合同不能进行网上联机打印， 房屋行政管理部门不予办理预售登记手续。 (3) 防止买到假使用权房 [案例] 草桥地区的 XX 园小区发生一起 17 户使用权购买者被骗， 这 17 户面临钱房两空的绝境。 据介绍， 这些业主听信不法房屋中介公司介绍， XX 园有“永久使用权”住房， 一次性付款 31 万元后取得与以前住公房一模一样的房本。 然而入住 2 个月后， 银行敲门催债。后来得知， 原来开发商所售项目属于商品房， 在卖了一次产权后， 又以“永久使用权”名义再卖了一次。 预售项目在官方网站要及时向社会公布商品房预售许可证的相关*， 包括: 房地产开发企业名称; 预售许可证编号、 发证机关和发证日期; 预售商品房的项目名称、 坐落位置、批准预售部位、 面积; 预售商品房的建设工程规划许可证编号; 土地用途和使用期限。 由于使用权房为房管局或单位所有， 属于公房， 所以如果购房人在网上发现该房属于商品房， 那么所谓的“使用权房”就不攻自破。 同样， 如果一户型已经卖出， 在楼盘表中会以专门颜色标出， 购房人因此不会上当。 (4) 防止买到无预售证房 [案例] 2005 年初， 南四环外的 XX 家园业主发现， 由于代理商消失， 一些业主的购房款不翼而飞。 经调查发现问题症结就在预售许可证上。 业主很多是买了项目中还没有办下预售证的楼座。 业主被告知开发商还未办下预售证， 只能签内部认购书， 并交付定金和房款给代理商， 然而正式合同迟迟签不了， 这部分钱也被代理商截留。 根据有关规定， 开发商对其在网络系统上提供*的真实性、 准确性负责。 对开发商存在违规行为并经查实的， 市建委可在开发企业信用系统上进行公示: 这包括未取得预售许可证， 就擅自收取预付款性质的费用， 并发布预售广告、 参加房地产交易展示活动的情况。 购房人如发现有开发商在没有预售证的情况下收取费用甚至卖房的行为， 第一可向市建委投诉， 市建委执法大队经查实后将对开发商予以处罚; 第二购房人要提高*惕， 购买符合预售条件的房地产项目。 (5) 防止买到非商品房 [案例] 张先生在 2005 年买了郊区某酒店公寓 56 平方米的一个房间后却发现开发商在没有预售许可证的情况下， 竟然能办下房产证。 然而这些房产证由于违规*作很可能会被撤销， 这让业主承担了很大的风险。 经调查发现， 该酒店公寓没有预售许可证， 是经北京市*批准的自建酒店商业项目， 虽然这种自建项目也可*， 但它不属于商品房开发范围， 不能当作商品房对社会公开销售。 开发商可申请部分房屋作为企业自留用房。 自留用房在取得房屋所有权证后方可销售。购房人可上网调查开发商是否有预售许可证， 这样可避免以后的麻烦。 而如果将自留用房用于售卖的则必须在取得房屋产权证后才能进行。 2.期房网上签约主要流程 以北京地区为例， 一般网上签约购房主要由以下几个步骤组成: 上网查*--现场了解--网上签订商品房认购书--网上签订商品房预售合同。 第一步: 首先登录北京建设网(*) 和北京市房地产交易管理网(jfdc.gov.cn) 查看网上公示栏目， 通过三大公示功能(预售*公示、 预售商品房的楼盘*公示、 开发企业信用系统公示) 查询楼盘*， 验证其为可售房源， 之后到售楼处与开发商洽谈。 开发商必须公布的*共包括四大类内容。 (1) 商品房预售许可证的相关*。 包括: 房地产开发企业名称、 预售许可证编号、 发证机关和发证日期， 预售商品房项目名称、 坐落位置、 批准预售部位、 面积; 预售商品房的建设工程规划许可证编号; 土地用途和使用期限以及基准价格(经济适用房) 。 (2) 预售商品房的楼盘表*。 包括楼栋的建筑结构、 层数、 建筑面积、 分摊情况、 竣工日期等; 每“套”住宅的房号、 用途、 户型、 建筑面积、 套内建筑面积等; 商业、 办公等房屋的最小销售“单元”房号、 用途、 建筑面积等。 (3) 楼盘表内网上已预订和已签约房屋的标识。 (4) 商品房按楼栋预售的参考均价; 预售项目已签约合同的成交均价。 另据了解， 在公布房产*的同时， 对于开发企业的一些违规行为将在企业信用系统公示。 (1) 未取得预售许可证， 擅自收取预付款性质的费用、 发布预售广告、 参加房地产交易展示活动的; (2) 预售商品房时， 未按预售许可内容预售商品房的; (3) 预售商品房时， 未公示商品房预测面积测绘技术报告书和共用建筑面积的分摊情况的; (4) 商品房预售合同网上签约后， 未在规定期限内按规定程序进行预售登记的; (5)开发企业与一方买受人未依法解除预售合同前， 又与他人签订同一商品房合同的 (即一房多售) ; (6) 预售已抵押的商品房， 未通知抵押权人或未将抵押情况告知买受人的; (7) 开发企业将已预售商品房又抵押的; (8) 预售商品住宅未按套内建筑面积计价的。 第二步: 现场了解 购房者到销售现场向售楼人员了解意向房屋的相关情况， 洽谈、 确认合同相关内容。 第三步: 对所要购买的商品房进行网上签订商品房认购书， 购房人也可不认购而直接上网签购房合同。 房地产开发企业与认购人就可预售的房屋协商拟定商品房认购书的相关条款， 经双方当事人确认后， 通过管理系统在线填写商品房认购书的内容， 网上提交后， 系统自动生成认购书的编号， 开发商从网上打印认购书， 同时联机备案， 管理系统将及时标明这套商品房已经预订， 双方自签订认购书之日起 7 天内签订预售合同， 超过 7 天没有签订预售合同的， 房屋公示*就会恢复这套房未预订且未预售。 另外， 经济适用房签订认购书的， 要在 30 天内按有关规定进行资格审核， 符合购买条件的， 通过系统办理预售合同网上签约。 ■ 房博士提示: 认购书网上备案后， 签订商品房预售合同时， 合同主体不得随意变更。 签订合同的买受人变为认购人， 在其同一户籍内的或是预订时已明确的其他人员， 不视为合同主体变更。 经济适用住房签订认购书的， 须在 30 日内按规定进行资格审核， 符合购买条件的， 及时办理网上签约手续。 第四步: 网上签订商品房预售合同 购房者与开发商可以对预售房屋的预售合同条款进行协商、 确认， 通过系统在线填写预售合同， 购房者自己设置查询密码， 网上提交后， 系统自动生成合同编号， 开发商从网上正式打印预售合同， 同时在系统联机备案后打印预售合同签约证明和预售登记申请书。 此时，楼盘表标识公示这套房已经预售。
（1）、*双方建立*沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的*，包括房屋所有权*、身份*及其它*。 （2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房*的必经程序），*双方签订房屋*合同（或称房屋*契约）。*双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋*合同。 （3）、*双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。*双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关*，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。 （4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。 （5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。 （6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
1、内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照开盘价而言的，如果按照目前房地产发展商通行的低开高走的营销原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的最低时段价，购房者应给予谨慎的关注。2、房地产营销商为了保证尽可能多的赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在作好预先准备的前提下果断出手，这样一套房计算下来可能会有数以几万计的便宜。内部认购的操作流程一般是卖VIP卡,收取若干订金,采取交3千抵一万等优惠.然后积累人气,看到一个项目采用不定优惠的方法,即从交订金之日起到开盘,一天抵100元的方法,优惠递减，先买卡的客户会有比较强烈的优越感和尊贵感，一开始项目人气不是很高的时候，也容易让客户感到紧迫，促使下定。优势：可以前期可以吸引大批客户跟进拿号，蓄水。劣势：开发商的开盘期控制有风险，太短，客源不充分；太长，客户信心动摇，同时公司成本增加。
参加活动时请携带客户本人身份证、诚意金收据、VIP卡↓入场客户凭借需要身份证、诚意金收据，刷VIP卡通过门禁装置进入选房现场，电脑会自动记录开盘当日每一组刷卡进入现场的客户信息，并将客户的VIP卡号码录入摇号数据库，作为电脑摇号的数据依据。未缴纳诚意金客户的VIP卡则不具备进入开盘现场的权限，门禁系统会拒绝这部分客户进入现场，即使这部分客户通过其他方式进入现场，摇号数据库中也无这部分客户的信息，该部分客户无法被系统摇中并进行选房。↓摇号6月25日8:30分，摇号选房活动正式开始，迟到客户数据将无法导入摇号系统，请客户尽量提前进场，确保摇号正常进行。以进入开盘现场并有资格选房客户的VIP卡号为数据库，进行电脑摇号。↓选房摇中客户进入选房区，查看房源销控情况，确定意向房源后，填写《房源确认单》确定欲购房源。至认购区，将“诚意金”收据更换为“定金”收据，并签订认购书。↓流程结束客户需交回VIP卡、诚意金收据、《房源确认单》认购联、认购书的营销联和财务联，并携带定金收据、《认购书》客户联从专用通道离场。
内部认购的*作流程一般是卖VIP卡,收取若干订金,采取交3千抵一万等优惠.然后积累人气,看到一个项目采用不定优惠的方法,即从交订金之日起到开盘,一天抵100元的方法, 优惠递减，先买卡的客户会有比较强烈的优越感和尊贵感，一开始项目人气不是很高的时候，也容易让客户感到紧迫，促使下定。优势：可以前期可以吸引大批客户跟进拿号，蓄水。劣势：开发商的开盘期控制有风险，太短，客源不充分；太长，客户信心动摇，同时公司成本增加。
