澳洲房产购买和贷款流程详解： 一、澳洲房屋贷款流程 选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同达成共识——settlement。 二、 何时进入贷款程序？ 在澳大利亚，当看好房子之后，一般是先付2000-5000澳币不等的定金，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。 值得注意的是：如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因，您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退还您的押金，而将该房卖给别人。 贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。 三、澳洲房产贷款所需*： 贷款机构不同，金融产品不同，所需材料千差万别，但是实际上也很简单，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益，不管他们要求什么材料，主要是需要您的四方面的*，那就是：1、资产：原有房产，存款，*，财物等；2、债务：其它贷款情况，其它负债情况；3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；4、支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。 此外您还需要提供您的*明，也就是 100 points ID 。所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发*的组织的权威程度，给予被签发的*一个分数，您所提供的*分数相加之后必须大于 100 分，如，*， 75 分，*， 45 分， 75+45
120 ＞ 100 ，所以您提供这两样*一般就没问题了。 四、澳洲房产合理避税： 华人*往往得面对一个问题，也就是因为避税等原因，收入证明上的收入很低，如果您按照这个收入去申请贷款，可以申请到的额度往往偏小，无法满足需求，但是您可以求助于贷款中介，他们应该可以根据您的情况找到应对的办法。 还有些刚刚*的*，或者新*，或者自由职业者，他们提供有效的收入证明是有困难的，这时候可以考虑下St.george等特殊产品 这种产品的特性就在于它们不要求传统的收入证明（如 employer’s statement ），可以通过其它的途径证明您有还款的能力，这样您依然可以贷款。 五、 银行及非银行金融贷款机构区别 。 在中国 ， 房屋贷款一般是由银行放出 。澳大利亚金融市场则有很大不同 ， 除了银行之外 ， 澳大利亚还有很多其它的金融组织 ，也就是 non-bank lender， 具有放出贷款的权限 。 这些机构的资金来源并非是银行，也不是储蓄，而是通过基金，信托等手段募集资金 、如养老金等 。 华人客户往往更希望选择银行 ， 而澳大利亚本土人中有相当大的一部分对银行怀有很抵触的情绪 。 对于贷款人来说 ， 更多的应该注意产品而不是机构 。 关键在于哪个金融产品更适合自己的需要 ，而不是哪个机构更有名。而且相对于名气等指标 ，衡量一家金融组织稳定与否的标准，最好的办法还是查看一下该金融组织的信用评级比较可靠，有不少非银行金融组织的信用评级并不低于甚至高于银行。。 其实开句玩笑话说，您别忘了，您是借进钱的，退一万步讲，就算那些借出钱的机构倒了，会对您有任何影响吗 ?的确，您的房契地契在人家手里呢，可是澳大利亚法律是保护私有财产的，即使债权人换了，也完全不可能推翻原债权人和您的合同来卖掉您的房屋以清偿欠款。 六、能贷多少钱 可能很多朋友并不知道自己能贷到多少款子，这个计算公式非常的复杂。但您可以用一个很简单的方法粗粗地算一下您的贷款额度：即不会低于您所有年收入的五倍。 七、 贷款的初期费用： 主要包括律师费，评估费，申请费，solicitor fee。一般银行的做法是将律师、评估、申请三个费用打包后作一个 application fee。有的金融机构也会免除 application fee ，但是律师和评估费还是照收的，即使有差别，也不是很大Solicitor fee 贷款机构在审订合同的时候，您将合同给您的solicitor 审核的时候需要付的费用。 八、 澳洲房产贷款利率： 房屋贷款各个产品一般可以分为可变利率 (variable rate) 和固定利率 (fixed rate)。根据上升趋势固定利率一般要比可变利率高一些。如可变利率为5.99%，固定利率就会高于可变利率。 ，您选择固定利率就等于给自己的未来利率买了个保险，放贷人可能要多收取您一点钱作为自己资金自由度损失的回报。一般地说，如果您比较担心将来利率会升高，您更可能会选择固定利率，可是实际上您并不是进了保险箱。关于固定利率您需要注意两点，一就是固定利率并不是在您的贷款年限内一直就这么固定下去，一般现在给出的固定利率只能最*持5年，也就是说，您只可以在一年到五年之内固定您的利率，当这个期限结束之后，您需要自己再去根据当时的利率和您的贷款机构谈判一个新的利率。 第二就是其实固定利率并不是一定”固定”的，在 settlement 之前，您的固定利率是可以变动的，这个变动由您的贷款人来定，他们往往是根据不断更新的金融*来调整自己的固定利率，如果您申请了固定利率贷款，而且希望自己能在settlement之后还享受自己看中的那个固定利率，那么您往往还需要付出一个“锁定费用”。所以不太推荐客户做固定利率的贷款，因为首先这个利率往往就会高一点，其次所有金融组织的可变利率都是盯紧联储银行 (reserve bank)的，联储银行的利率变动代表了*对于金融市场的影响力。所以，另外一个有趣的现象就出现了，一些客户会说，为什么固定利率老是变动，而可变利率却老是不变呢？其实*也很简单，因为可变利率是盯紧联储的，而过于频繁的变动不利于*经济和消费者信心，所以联储变动利率的时候总是要经过多方考虑详细论证的，而固定利率的变化，则可以归因于金融市场风向瞬息万变，金融机构为了保护自己的利益，作出相应的调整也是情理之中了。 九、澳洲购房注意事项： 可能您会看见一些银行或者其它金融组织在广告中给出一个很低的利率 ， 可是您别忽略了，这个利率一般会有标注如“honeymoon rate”或者” introductory rate”，这是什么意思呢?这个利率的确是很优惠，但是问题在于这个利率一般最多只能维持到一年，一年之后，您的贷款自动会跳到一个高一点的利率，如果您想转到该金融组织其它利息比较低的金融产品，可以，不过您需要付钱，如果您想转到其它金融组织，也可以，不过您要付出一个相当高的罚金。如果您不管它，房屋贷款可往往是 20-30年限的，不知不觉中，您可就多花了好多冤枉钱。不能说这是一个陷阱，但是您在签订合同之前，最好能够好好审阅下合同条款，并且好好给自己算个帐。 十、澳洲房产优惠政策 如果这是您在澳大利亚的第一套物业First home buyer ，而且购买目的为自住，而且您拥有澳大利亚身份，那么恭喜您，按照澳大利亚法规，您可以获得一个折扣，根据各州规定不同，您所获得的优惠包括对印花税（stamp duty）和其它的折扣。这笔钱数额相当大。 转贷款 如果您目前的房贷利息不是很低，那么您可以考虑转贷款，也就是从新从别的金融机构贷款来还掉您原来的贷款，从而享受一个更低的利息。仅此一项他们每年就可以省去上千甚至几千块的费用。 投资购买澳洲房产费用清单： 澳洲购房过程中，税金、杂费、印花税和搬家费会把入住新房的成本抬高很多。许多第一次购房的人在设计他们的购买计划时候往往忽略了这些费用。对这些费用有所了解将帮助您节省存款并避免将来为应付这些费用措手不及。 购房成本包括： * 贷款机构的费用 * 印花税 * 保险费 * 法律费用 * 地产代理费用 * 律师费 * 物业费（别墅无物业管理费） * 市政费 * 排污管理费
一﹐寻找房屋*： 要获取房产市场的*﹐有很多种方法。当 然，使用互联网是最快的方法。其它的*来源包括: 各州主要报纸 区或市报纸 房地产杂志 房产代理橱窗 `For Sale` 的广告牌 朋友和邻居。 找房产代理 请房产代理来为您工作。 让房产代理知道您要买什么样的房屋﹐向他们提供 细节甚至您的 理想房屋一览表。 您向房产代理提供您理想房屋的*越多﹐ 房产代理实现您理想的机会就越大。这样做的另一个好处是﹐在 房产还没上市时﹐房产代理就会先想到您。 二﹐看房： 1）记住记笔记 因为您要看很多房子﹐做笔记能 帮您较容易的比较各个房子的特征。 2）检查卖主声明和售房合同 在法律上﹐卖主要提供一份声明﹐在维省﹐ 称为“卖主声明（Vendor`s Statement （or Section 32））”。在新南威尔士﹐ 叫做“售房合同（Contract of Sale）”。 这份声明﹐您可以从买主的房产代理那里 读到。 它包括﹕一份“title”的复印件 用于显示土地的面积，地点﹐ 贷款机构﹐历次卖主的姓名等原始*。计划* 它告知这块土地是否可以当作为民居 或经商来利用或开发。房产是否仍有贷款 开销 诸如市政税﹐水费等。建筑限制 建筑许可 是指过去七年中﹐任何新建或改建项目。它是被包括在 “Housing Guarantee Fund” 中的。其它协议 围绕这个房产发生的与其它人的 协议﹐像围墙﹐建附属建筑物等。关于这份声明﹐卖主和房产代理应提供正确和详细的*。 3）自己做一次房屋检查 对您倾向于购买的房产﹐要事先做一下房 屋检查。以避免购买后﹐才发现有很多地方需要修缮。下面是在 房屋检查时﹐应考虑的部份﹕房子内部－ 检查一下是否所有的地面都是水平的﹐ 地板和壁脚板（墙 牙子）之间有没有缝隙﹖－ 轻轻地在木质地板上跳跃﹐以检验它的稳定性。－ 看看是否有潮湿的迹象﹐包括腐烂的地板﹐墙上或者屋顶 是否发霉﹐屋里是否有霉味。－ 检查墙和屋顶是否歪斜或有裂缝。在刚刷过的油漆或墙纸的 背后﹐可能就有问题。－ 检查门或窗是否成直角﹐门框或窗框如果有倾斜的现象﹐是 标明地基下沉。－ 确信所有的灯开关正常。使用电源检验器（可在五金电器 店购买）﹐检测电源开关是否正 常－ 同时打开几个水龙头﹐以检验冷和热水管的水压。－ 特别是把洗碗池和浴池装满水﹐以观察排水的情况。 水流缓慢的说明排水系统有问题。房子外部－ 检查围墙和大门的稳定性和耐久性。－ 靠近房子有大树吗﹖如果树太靠近房子﹐会影响地基。－下雨时﹐雨水是向院外流还是往房根流﹖比如﹐雨水进 车房。－ 检查所有的外墙﹐看看它们是笔直还是有裂缝。－ 要检查一下砖与砖之间的勾缝。－ 房子的地下通风可好﹖－ 检查屋檐和水槽的情况。－ 看看房顶有没有破瓦﹖－ 检查房基是否下沉﹐腐烂﹐或有白蚁的侵袭。 专业人士将检查房屋的每一个部份﹐包括 建筑结构﹐房顶和水槽是否漏雨﹐电线和水管等部份﹐大约 要花二到四个小时的时间。 专业人士不负责检查房屋表面上的不足之 处﹐像油漆刷的不好等。 专业人士会提供给您一份书面的检查报告。 它将告诉您房产存在的问题﹐大约要花多少钱来维修。 有了这些*﹐那么该不该买这个房子﹐ 您也就心里有数了。如果您决定买﹐同样也就有充足的理由来与 房产代理讨价还价了。 三﹐谈判过关 谈判是买房过程中最让人心绪不宁的一环。 当您的报价被接受后，您需要立即： 支付小部分定金， 草签购房合同备忘录， 开始办理转让手续 谈判的技巧应在于找到卖主愿意卖出的最低价位。 谈判的关键是看上去您好象对这所房子不感兴趣。 如果您真的很喜欢一所房子， 那对您而言，要装出一付毫不在乎的样子非常之难。这也是有时谈判难上加难的原因。在谈判时不露声色能使您稳扎稳打地与中介商论价。这要比您在谈判时表现出急不可奈的心理更可能敲定一个好价位。一种淡然的心理同时也能在您买不到房子时最大限度地消除失望心理。 大多数人在议价时总有一种多少砍掉一点的心理。基于这个原因，通常买主总想出一个比卖主报价低大约10%的价位。中介商会把你的出价告之房主然后让你知道接受还是不接受。在最终达成协议之前你可能需要好几次重新评估自己的出价 。 不要告诉房产代理您最多能付多少。如果卖主不满意您给的价钱，一点点增加数额。坚持就是胜利。 当然，有时您可能不那幺走运，譬如说，市场非常坚挺。如果有好几个人同时对同一所房产感兴趣，您得决定一个适当的出价。 在两种情况下，都不要超出你的预算上限。您决不能因为揪住一笔交易不放而被牵着鼻子走，要记住，您的情绪可能会影响您的鉴别力。您可以最终买到一所房产，但您可能也会因此而背上一笔超出自己预算的抵押贷款。 当卖主似乎不太愿意压价而价格仍在您的期望值之上，您不妨告诉房产代理为什幺您认为价格太高了。房产代理可以把您的意见转告给房主，房主还是有可能掂量一下您的论理而把价格减调一点。 如果您的出价被认可了，记住要有 一份书面记录。这包括 双方在合同文本上或合同备忘录上签字（只适用于维州）。合同列出经协商同意的价格和相关的期限、条件，如视房屋查看的满意度和资金情况而 定。一旦签署了合同，您即可能被要求支付一小部分定金。 接下来的事就是开始办理转让手续和落实您的资金了。如果您还没有进*屋查看这一项，请立刻安排房屋检查。 四，后期收尾 在拟定双方都能接受的价格后，买房过程并未结束。在您 乔迁新居前，仍然有不少事需要您 留心。您将需要做以下这些事： 交换合同 经历“冷静”期 继续转让手续 完成贷款事宜 成交 处理保险事宜 一﹐交换合同 如果买房是通过房产代理或私人交易的途径 （而不是拍卖），您 的律师或代理人将会逐一检查卖方提供合同的所有细节。这包括： 价格 成交日期 （即你同意全额支付购房款，同时拥有该房产） 动产 （即可移动的包括在所购房产内的财产） 特别条件 （如，贷款，现有房产销售，检查房屋是否满意以及其它您想在最终成交前 卖方应做到的事） 您的法律顾问负责检查合同细节，确保合同没有任何对购房或使用房产不利的内容。 确保售房合同详细载明您认为应该归入购房权益的附带设施和相关用具，诸如各种可动产，象窗帘，灯具，活动铁皮房子等。 一旦所有看房结果都很满意且资金上已获书面批准，合同即可签 署。每一方都在自己的售房合同文本上签字，合同要准备好 一式两份。卖主保留您签字的合同文本，您则保存对方签字的文本。 这一过程就是通常所说的“交换合同”。 一旦双方都在合同上签了字，合同就不能更改了。不过，天有不测风云，如果情况的改变影响到合同的任何一方，那幺在介于签字与成交这段时期内，他可以要求修改合同。 二﹐经历“冷静”期 “冷静”期是指买方可以取消合同的那段时期。但不包括拍卖购 房。这段时期开始于交换合同后，长短因各州而异，所以，请向您的法律顾问咨询一下。 三﹐ 继续转让手续 即使您和卖主已交换合同文本，转让手续仍在继续。您的法律顾问会花上一点时间向有关*机构作更周全的问询，诸如当地市政 厅，自来水公司等。 在所有州﹐书面形式的土地转让书，销售和征用通知必须备好。除此之外，在房产转让时，您的代理人有责任确保一切地方*土地税和其它税费无一遗漏。您可能会发现，除购房款外，印花税会是最大的一笔开支了 （这一税费是按照购房款的百分比来换算的）。请教 您 的律师 您该付多少，或者使用我们的印花税计算器把这笔帐算出来。 其它费用包括利息及*工本费，还有因土地转让和抵押贷款而有的 注册费用。一旦你的合同文本最终签署后，应交给卖主。而在成交之 日（即你付清款项而占有房产），经对方签字的合同文本应交还与你。结束交易，你应该拿到一份成交声明，详细载明你所欠的款项，包括税收和利率的调整。 四，完成贷款事宜现在您需要联系贷款机构，告诉他们您已经报了价准备买房子。贷款机构就会对您准备买的房产估价，如果符合条件，他们会贷款给您，以让您得到足够的钱买房。 如果您还没有决定取哪一种贷款，那就好好钻研吧。选择一种住房贷款有时会令您大伤脑筋，特别是当您时间有限时。请参照房屋贷款批准程序。 五， 成交成交日期是指您向卖主付清房款并拥有房产的那一天。从法律上 讲，成交是房产交易的完成。 您 的法律顾问应该安排此项事宜，并通知抵押贷款人 （即借给你钱款的人）。一般来说，成交之日是在合同文本交换后的四到六周。 在成交之日，购房款的余额应一笔付清，产 权* （载明房产所有权的法律文件） 同时交付。如果您是靠自己而没申请任何贷款而购得房产，那幺，房产所有人的名字将转到您或者您的代理人头上。否则，贷款人将得到转让文件和产 权*。最后，这所房子的钥匙就归您了。 您有权要求在成交之日卖主清空房屋内所有物品。您同时也有权在成交前一刻作最后一次视察。如果发现自从交换合同后，房子有所改变，比如吊灯或窗帘不见了。您的法律代理可以通知卖主，如果房子不回到先前报价时的状况，买方就不会成交。 六， 处理保险事宜一旦房产成交，请 记住一定要为您的新房子买保险：包括建筑物和屋内物品两种保险。您甚至在签署第一份合同时就可以做这事了。这样， 如果卖主的保险不完备或没付款，您的新房产还能处在保险的保护伞下。 贷款机构会强制您购买建筑物保险。一般有两种保险法：置换保险和补偿保险。 置换保险是“以新换旧”，补偿保险则是“以旧换旧”。 进一步的保险咨询请参照保险需求。同时，也可以看一下房产服 务，获取有关保险公司的*。
通过国内的代理商买的话步骤：1、把提供的相关*寄往澳洲；2、澳洲预批；3、银行对房产进行估价，确定贷款额度；4、出合同(原件，一式两份)5、本人银行、本人律师、开发商银行、开发商律师(四方一起，签订合同)其实现在中介也挺多的，还是的自己考虑，给你说一家吧，叫澳信集团，之前也是偶尔的一次机会了解到的，你可以去它们的官网瞧瞧，或者拨打400-1122-388咨询
澳洲的购房手续均由律师来履行完成，澳大利亚的置业律师通过近10年的时间拿到律师牌照，澳洲*每年会要求注册律师购买保险，每个律师都拥有由*监管的信托账户。因此在购房前最好找专业律师来审核购房合同，办理查楼收楼等*交易手续；透过律师信托账户或者受*监管的物业代理信托账户付款。另外，澳洲的其购房贷款流程也与国内完全不同，为了保证买家的利益，*和监管部门已经设下了道道保障措施，应该说，澳洲的房地产业的规范、法律、管理和市场均比中国要成熟和完善得多。一个人们频繁问到的问题是，如果购置期房，而销售方不能按时交房，我所支付的首付款会出现什么情况。许多人按照国内的*作模式误以为销售方在建设期间会使用买家的首付款。而事实上不是这样----真实情况是所有的首付款均保存在律师的信托账户(律师的信托账户是律师作为交易的第三方专门用来监管交易款项的，这个信托账户由*监管，万无一失)中。这笔款项，不经您的允许，开发商不得擅自挪用，当然，作为首付款，没有开发商的允许，您也不得随意去用。如果因为任何原因开发商不能交付房产从而违约，则所有的首付款会全额退还给购买者。这就向您提供了更大的保障，防止您首付款的损失。所以您不用担心开发商捐款逃跑，或者烂尾楼的风险，虽然这种事情在澳大利亚百年难遇。 如果你是在澳洲买期房的话，首付一般是20%-30%，签约时你只要付总价的10%，但这笔款项并不是给开发商的，而是直接打到*和双方律师共同监管的信托账户，而且这个账户里面是有利息的，相当于是一个定期存款。然后你可以不用去管了，等1年后交房前再办理贷款，而待房屋验收通过后，买家再支付剩余的首付部分及通知银行支付贷款部分，也就是说开发商只有在交房验收通过后方可获得钱款。对于买方来说无疑是最大的好处，更是一种权益的保障。这样的好处大家都很容易理解，第一如果开发商中途倒闭或破产，*会连同10%的利息返还给客户，安全性极高；第二房屋在建过程中对买家不存在利息成本，而不像国内买房那样，签约后房子尚在建时即开始还贷，大大增加了广大普通买家的成本和压力。例如：买家所付的10%首期，先存入买家律师的信托户口，发展商、买家、律师三方任何一方无权动用，直到房屋产权证、质检证等全部办理完毕。买家律师确认无误才通知买家办理房款过户手续，此时买家已拿到正式的产权证。
澳洲房产购买和贷款流程详解： 一、澳洲房屋贷款流程 选定房子——联系贷款机构——递交申请——评估——交换合同达成共识——settlement。 二、 何时进入贷款程序？ 在澳大利亚，当看好房子之后，一般是先付2000-5000澳币不等的定金，您还有一段时间完成自己的贷款程序，然后交钱入住。 值得注意的是：如您的资信条件无法贷出您希望的额度，因为其它种种原因，您的贷款无法按时完成等等，房屋所有者有权不退还您的押金，而将该房卖给别人。 贷款所需时间一般为六周，包括评估所需时间和审订合同所需时间。所以强烈建议您如果准备买房之际首先联系贷款机构，让他们根据您的资信情况帮您做一个“预审”，告诉您可以贷出多少钱，多长时间内能贷出，这样可以帮您免除上面所述的危险。而且大多数贷款机构都有自己的合作房产中介，从他们那里您也许就同一块澳洲房产得到更优惠的价格。 三、澳洲房产贷款所需*： 贷款机构不同，金融产品不同，所需材料千差万别，但是实际上也很简单，贷款机构要求您提供材料不外乎是要了解您的财务状况以保证自己的合法权益，不管他们要求什么材料，主要是需要您的四方面的*，那就是：1、资产：原有房产，存款，*，财物等；2、债务：其它贷款情况，其它负债情况；3、收入：薪水，其它收入（如果您的房屋是用于投资，那么这部分的收入也可以包括在内）；4、支出：这部分一般是不做书面要求的，因为金融计算器会自动抵扣支出，所以您不需要提供支出方面的材料证明。 此外您还需要提供您的*明，也就是 100 points ID 。所谓 100 points ID 的意思就是贷款机构根据签发*的组织的权威程度，给予被签发的*一个分数，您所提供的*分数相加之后必须大于 100 分，如，*， 75 分，*， 45 分， 75+45
