谁了解房地产建造流程？

房地产建造流程1.工程建设项目立项审批（1）承办部门：所在市发改委投资处（2）申报*：①书面申请(项目立项申请报告书)。②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。③土地使用权证明。④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。⑦项目建设投资预算。房地产项目立项审批流程   （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报*；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报*由该办转报市发改委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。与其它申报材料一起上报。市发改委在收到申报*后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。（4）办结时限：在收到申报*后，5个工作日内予以批复可研报告。（5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。房地产项目立项审批流程   2.建设项目年度投资计划审批（1）承办部门：所在市发改委投资处（2）申报*：①书面申请；②*或省、市发改委批复项目可行性研究报告；③规划部门出具的建设项目规划许可意见；④跨年度建设项目，需提供市发改委上年度下达的年度投资计划。（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报*；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报*由该办转报市发改委。市发改委在收到申报*后进行审查，对符合条件的，市发改委予以批复。   房地产项目立项审批流程（4）办结时限：在收到申报*后，5个工作日内予以批复可研报告。

房地产建造流程第一部分，房地产开发公司的准备工作   在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。   第二部分，行政审批部分   根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。   一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：   1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。   2、国土*局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。   3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。   4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。   5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。   6、规划部门办理项目选址意见书。   二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：   1、人防办进行人防工程建设布局审查。   2、国土*局办理土地预审。   3、*消防支队、*交*支队、教育局、水利局、*局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。   4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。   5、规划部门确定建设工程规划设计条件。   三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：   1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。   2、*消防支队对初步设计的消防设计进行审查。   3、*局交*支队对初步设计的交通条件进行审查。   4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。   5、国土*局进行用地预审。   6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。   7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。   8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。   9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。   四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：   1、*消防支队进行消防设计审查。   2、人防办进行人防设施审查。   3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。   4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。   五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：   1、建设单位办理施工报建登记。   2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。   3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。   六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：   由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。   开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列*（复印件）及*：   1、以下证明材料：   （1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权*；   （2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；   （3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。   2、开发企业的《营业执照》和资质等级*；   3、工程施工合同；   4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。   七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：   1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。   2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。   3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、*消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。   4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。   第三部分   房地产项目权属初始登记阶段   1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。   2、开发商应提交材料：   （1）申请书；   （2）企业营业执照；   （3）用地证明文件或者土地使用权证；   （4）建设用地规划许可证；   （5）建设工程规划许可证；   （6）施工许可证；   （7）房屋竣工验收*   （8）房屋测绘成果；   （9）根据有关规定应当提交的其他文件。   以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

流程如下1，批地报建，出建筑图纸2，联系材料，找施工队报价(如果是房地产项目这些会有专人去做)3，按报建批文开线，拜神4，开挖地基土方，做基础(有的要打桩，有的只需做水泥台座)，凡浇水泥的构造一般都是放钢筋-扎铁-钉模板-浇水泥，待凝固期到了才能能做下一个构造5，在基础上立柱架地梁，取水平做首层地面(有的要预埋管道)6，继续立柱-架梁，做二层地面(即一层天花)，同时做楼梯板(建筑体外随层搭建棚架)7，重复第6步，逐层加上去8，楼顶封顶后要处理顶面，一般做防水处理9，在上层做水泥构造的同时，下层的楼层可以同时做砌墙，内内墙面批荡10，封顶后从上到下做外立面批荡及外墙装饰(贴瓷砖或刷漆)11，内部可开始安装水电气，然后做内部装饰安装门窗(房地产项目毛坯房的没有此步)12，工程完毕，验收竣工，拆棚架，施工队离场13，办理房产证，开通水电气电话电视等14，屋主验收，拜神入住，(有的进行二次装修)

房地产开发项目前期报建   1   立项批复   (发改委)   2   选址意见书   (管委会)   3   土地证   (国土局)   4   地名申报   (民政局)   5   建设用地规划许可证   (规划局)   6   环评报告   (环保局,委托环评公司办理)  7水保方案设计所需*   (税务局)8   建设工程规划许可证   (规划局)     9   消防审核申报表   (消防支队   )10   *防空地下室建设审批表   (人防办公室)11规划审查必须报送文件   (城乡规划委员会   )12   规划设计方案申报   (规划局)   13   施工图审查要件   (审图机构)  14   建筑设计方案申报   (规划局)     15   监理招投标及合同备案所需材料   (建设局)     16   施工招投标及合同备案所需材料   (建设局)   17   设计合同审查备案所需材料   (建设局)   18   工程安全文明施工备案手续材料   (建设局)   19   委托质量监督所需材料   (质量技术监督局)   20   建设工程施工许可证   (建设局)   21   施工用水申请   (自来水公司)   22   施工用电申请   (电力公司)   23   办理临时占道、开口   (*局)   24   物价审批所需材料   (建设局)     25   物业管理备案   (建设局)   26   初始登记   (建设局)27   商品房预售许可证   (建设局)

1、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。　　2、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。　　3、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证。　　4、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。　　5、在四阶段审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。