住宅小区如何换物业管理公司住宅小区如何换物业管理公司
成立业主委员会后另行聘请物业公司。
根据*计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。这八项加起来要100多吧，价格来源于网络，仅供参考，一切以实物为准
根据*计委、建设部颁布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，住宅小区物业管理费的成本构成包括以下项目：（1）管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；（2）公共设施、设备日常运行、维护及保养费；（3）绿化管理费；（4）清洁卫生费；（5）保安费；（6）办公费；（7）物业管理单位固定资产折旧费；（8）法定税费。此外，物业管理费中还应包括物业管理公司的利润。对于高档住宅小区的物业管理，成本中可以增加保险费。这八项加起来要100多吧，价格来源于网络，仅供参考，一切以实物为准
你好，据我了解，1前期物业服务合同：双方的各种基本资料。2对服务内容与质量做表明。3服务费用。4物业经营与管理。5物业承接验收。6物业使用与维护。7专项维修资金。8违约责任。9其它事项。10附件。希望可以帮到你。
甲方： 深圳市罗湖区XXX住宅区业主委员会（代表本住宅区全体业主） 代表人：XX 乙方： 深圳XX发展公司 法人代表：XXX 经XXX住宅区业主大会 年 月 日投票表决同意：直接聘请深圳康发发展公司为XXX住宅区（以下简称“本住宅区”）提供物业管理服务。为保障管理服务正常运行、规范双方的权利和义务，根据《中华*共和国经济合同法》、《物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等*、地方有关法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，本合同的甲、乙双方达成以下合同条款。 第一条 物业基本情况 1、住宅区位置： 深圳市罗湖区_______. 2、占地面积： _____平方米。 3、建筑面积： _______平方米。其中：住宅面积：_____平方米（分别为别墅_____平方米、复式别墅_____平方米、高层_____平方米、多层_____平方米）；商业面积：_____平方米；服务楼面积：_____平方米（含首层停车库）；其它面积（配电房、地下室等）_____平方米。 4、 住宅户数：_____户（截止_____年_____月_____日止，业主入伙户数_____户，_____户未入伙）。 5、物业类型： 混合住宅小区。 第二条 委托管理服务事项 1、本住宅区房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等）的维修、养护和管理。 2、本住宅区房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、*房、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、供水系统等）的维修、养护、管理和运行服务。 3、本住宅区规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房/棚、停车场等）的维修、养护和管理。 4、本住宅区规划红线内的属配套服务设施（篮球场、儿童游乐园、康乐设施、中心广场等）的维修、养护和管理。 5、本住宅区公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、*的收集、清运；小区消*；公共区域绿化等。 6、本住宅区交通、车辆行驶、停泊及管理。 7、本住宅区的安全管理，实行24小时封闭式管理，对规划红线内范围进行全天候安全监控和巡视，实行外来人员检查登记出入制度，配合和协助当地*机关做好小区的保安工作。 8、本住宅区的*文化的开展建设。 9、本住宅区物业、业主、管理服务档案、*的建立、保管和使用的管理。 10、以及相关法规和行业政策规定的，和在本合同签订后新规定的应由物业管理公司承担的其它事项。 第三条 合同期限 本合同管理服务期限为3年。自200__年____月____日起至 __年____月____日止。 第四条 甲方的权利和义务 1、审定乙方提出的管理服务年度计划、财务预算和决算。 2、对乙方的管理服务水平进行季度或年度全面考核评定，如聘请专业公司需要支付费用的，则该费用从物业收费中支出。如未达标或因乙方管理不善，造成本住宅区业主公共利益的重大经济损失的，甲方有权提前单方终止合同。 3、聘请*审计机构每年对有关账目进行审计，审计费用在物业收费中列支。如乙方提供虚假或失实的账册、传票等致使甲方利益严重受损的，甲方有权提前单方终止合同。 4、支持乙方向不按合同规定缴纳物业管理服务费的业主催缴物业管理服务费；不怂恿、煽动业主不缴物业管理服务费；反对业主无理拖欠物业管理服务费，致使其他缴费业主的合法权益受到侵害的行为。乙方应作好对欠费业主的催缴、统计、记账工作，确保本住宅区物业管理服务费的收缴率不低于总应收费的98%，如无故达不到该收缴率，则低于的部分以乙方的佣金抵扣。 5、业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠。逾期欠费业主将按每日万分之五的标准计算缴纳滞纳金。乙方有权对欠费超过1个月的业主进行公示通报；对欠费超过3个月的业主，可提起讼诉追讨，败诉方除补缴物业管理费外，还应承担胜诉方合理的律师费用。 6、不干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。 7、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。 8、有关法规政策规定的应由甲方承担的其他权利和义务。 第五条 乙方的权利和义务 1、全面执行本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》（以下简称“服务方案”）。 2、完善并制订与“服务方案”相匹配的管理办法和*作规程以履行本合同。如超出业主公约与本合同以外制订涉及业主权利义务的物业管理办法的，以及向业主收取本合同约定以外的其他费用的，应事先报告并获得业主大会批准。 3、有权选聘有资质的专业公司承担本住宅区的单项管理业务并支付费用、但不得将本合同项下的整体管理权利和义务转让给第三人，不得将任何单项业务承包给个人。 4、遵照*、地方物业管理服务收费规定，乙方应在本住宅区显著位置长期公示物业管理服务项目、服务内容、服务标准、收费标准等内容。 5、负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经甲方审定后组织实施。 6、购买本住宅区的公共财产及公众责任险。 7、作为提供物业管理和服务的对价， 乙方每年年度终了时按年度物业管理总支出的10%计提物业管理服务佣金（以下简称“佣金”）一次。 8、本住宅区物业管理服务费所有收支账目，按*规定由乙方每3个月向业主公布一次，张贴时间不少于15天，账目公布前送交甲方审核备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前，特殊情况延迟公布账目需书面告知甲方。 9、鉴于乙方一直是本住宅区的事实物业管理人，乙方有权力追缴历年来业主欠缴的物业管理费用。 10、对本住宅区的公共或共用设备、设施和相关场地，乙方不得擅自占用和改变使用功能，如需在本住宅区内改、扩建或完善配套项目，须报甲方和有关部门批准后方可实施。 11、为使本住宅区物业的保值、升值，乙方应采取积极有效的措施，阻止业主或物业使用人擅自改变本住宅区既定的使用用途及功能。尤其阻止将住宅用作商业、办公、集体宿舍或其他非一般住宅的用途。 12、建立本住宅区的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况并及时书面通知甲方。 13、开展积极向上、健康的*文化活动和便民服务工作。 14、本合同终止时，及时向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等*；移交本住宅区的公共财产，包括物业管理费结余、公共收入积累形成的资产等。 15、有关法律法规规定的应由乙方承担的其他权利、义务和责任。 第六条 物业管理服务标准 本住宅区*为高档次的住宅区，乙方应执行与之相匹配的物业管理服务标准。具体按《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》中的相关条款执行。 第七条 物业管理服务费收取标准及管理 1、本住宅区物业管理服务费按如下标准收取：别墅物业每平方米5.20元/月；复式别墅每平方米3.55元/月；高层物业每平方米3.60元/月；多层物业每平方米2.30元/月；商业物业每平方米5.00元/月-6.00元/月；服务楼每平方米2.50元/月（以上物业面积均按建筑面积计算）。 2、本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取；乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。乙方必须按*规定和程序收费，不得乱收费，做到计费准确，收费公开透明。 3、物业管理服务费的结余部分归全体业主所有，用于弥补以后物业管理费的不足，未经业主大会同意，乙方不可支配使用。 第八条 专项本体维修基金的收支管理 1、本住宅区专项本体维修基金按*收费标准收取：高层每平方米建筑面积0.25元/月；多层每平方米建筑面积0.15元/月（别墅除外）。随物业管理服务费一齐由乙方直接向业主收取，管理处对本体基金以房屋本体每栋为单位进行专（记）帐管理，并设立专用账号存储本物业的本体基金。 2、本住宅区专项本体维修基金的使用，按*规定的专项本体维修基金使用范围专款专用，乙方先立项报价，甲方审核签字后实施的程序进行运作。 3、本住宅区专项本体维修基金的收支、使用账目，每3个月由甲方向业主公布一次，张贴时间不少于15天，接受全体业主的监督，账目公布前由甲方送交乙方核查备存。账目公布时间为每季度后的次月15日以前。 4、业主拖欠专项本体维修基金的，由乙方按照拖欠物业管理服务费的规定办法进行处理。 5、本住宅区公用设施专用基金的交纳、使用、续筹、管理等，按《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》执行。 第九条 公共设施及业主共有物业收入及管理 1、本住宅区属业主私家车位以外的所有室内、室外停车位实行统筹使用，暂定每车每月车位使用费（含车场管理费）为220元。 2、本住宅区的业主私家车位，每月每个车位需缴纳车场管理费30元，与物业管理费合并使用。 3、本住宅区产权属于乙方的室内停车位（除已*的部分）共计76个，由乙方有偿提供给全体业主使用，每月由乙方按每个车位每月200元（不含车场管理费）的固定标准净提取76个车位使用费。 4. 本住宅区的临时停车的收费按市*指导价执行。 5、本住宅区严格控制外来车辆的停放，除极其特殊的情况外，禁止外来车辆停泊过夜。 6、乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护，及其他特约服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收；但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准进行审核和监督。 7、本住宅区公共区域的电梯广告及相关收入、除乙方权属之外的停车场收入、特约服务收入等，归全体业主所有，和物业管理费合并使用。 第十条 合同的终止、续约与交接 1、本住宅区物业管理服务合同到期后，双方合同关系即终止。乙方应提前30天按*、行业法规，填报固定资产、办公、设备、住宅区*等交接清单，送甲方审核。住宅区物业收费财务账目，应于合同终止后的10日之内，送交甲方审核，由甲方聘请专业财务公司进行审计。 2、乙方愿意续约的，应在合同到期前60天，书面通知甲方。由甲方在合同到期前30天召开业主大会决定续约与否。如本住宅区全体业主所持投票权2/3同意续约的，将直接与乙方续签合同。 3、本住宅区业主大会表决结果达不到全体业主所持投票权2/3以上的，原合同到期后自行终止。由甲方另行招聘物业管理服务公司。 4、新老物业管理公司的交接过渡期最长为2个月，乙方应提供过渡期物业管理服务；2个月过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。 第十一条 违约责任 1、如因甲方原因，造成乙方未完成规定服务标准或直接造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方相应补偿；乙方有权要求甲方限期整改，并有权终止合同。 2、如因乙方原因，造成不能完成服务标准或损害物业共同利益的，乙方应给予甲方相应补偿。给业主个人造成损害的，应向业主个人赔偿损失。甲方有权要求乙方限期整改，并有权终止合同。 . 3、甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得物业管理服务权或致使对方失去物业管理服务权，或造成对方经济损失的，应当承担相应的责任。 5、 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。 6、甲乙双方以及业主因物业服务发生争议的，应尽量平等协商解决，协商不成的，任何一方均可向罗湖区*法院提起诉讼，判决结果对各方均有约束力。 7、合同期未满，乙方擅自提前停止物业管理服务的；乙方不按时交接、撤离的，均应向甲方赔偿实际损失。 第十二条 其他事项 1、本合同未尽事宜，双方可以进一步协商并签订补充协议约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。 2、本合同附件《深圳市罗湖区XXX住宅区物业管理服务方案》是本合同有效组成部分，与本合同具同等法律效力。 3、本合同（含附件）正本一式三份，甲乙双方及物业管理主管部门（备案）各执一份，具同等法律效力。 4、本合同自甲乙双方签字盖章后生效，对甲乙双方及本住宅区全体业主均具约束力。 甲方：深圳市罗湖区XXX住宅 乙方：深圳XX发展公司 区业主委员会 负责人： 负责人： 签署日期： 年 月 日 签署日期： 年 月 日
