房地产开发前期流程

房地产开发流程项目开发操作流程选址研究,寻找合作伙伴,签订合作意向,协议及合同书↓向规划管理部门申领规划要点,以获取规划要点通知书,编制项目建议书↓向计委申报立项报告↓计委函至规划局↓规划局会签返计委↓计委下文同意立项并要求可行研究,此文经建委开发办会签↓运用“房地产市场信息评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算,编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告↓对可研批复

房地产开发流程项目开发*作流程选址研究，寻找合作伙伴，签订合作意向，协议及合同书↓向规划管理部门申领规划要点，以获取规划要点通知书，编制项目建议书↓向计委申报立项报告↓计委函至规划局↓规划局会签返计委↓计委下文同意立项并要求可行研究，此文经建委开发办会签↓运用“房地产市场*评估系统”“房地产投资专家系统”进行项目投资的详细可研测算，编制可研报告计委、建委、首规委及各专业局审查可研报告↓对可研批复，两委会签，即下达规划设计任务;运用“营销策划展示设计系统”进行融资运作↓据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知↓规划局法征地意见函↓到土地管理部门及土地使用部门征求意见┏━━━━━━━━━┻━━━━━━━━┓新征地到土地局、规划局、乡*、村公所   旧城改造到区地政科  结果报市房地局   结果报市房管局┗━━━━━┳━━━━━━┛市*下文批地↓┏━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓画桩位给钉桩条件，测绘院   规划局办理建设用地规划   据此到地政部门办理  钉桩，成果给设计人   许可证   用地批准书,评估项目建设用地地价│   │申请确定规划设计条件   冻结户口并抄户   口,交纳地价款,取得│   土地使用证按规划设计条件征询意   │见表到区配套部门征求意见   地政部门审查安置方案、安置房│   │规划局审查后下规划条件通知单   发拆迁许可证│   │委托进行规划方案设计   动迁会及拆迁安置│   │到规划局领设计方案送审书   场地三通一平，领取房地产开发手册│   │规划局审方案提出意见   1.到园木局申请伐树许可证│   2.了解线路情况与供电局运行班协商修改后送首规委审图   改造、移线方案│   3.煤气、道路、上下水改路由首规委召开市政协调会   4.到供电局业扩处申请用电报表，做正式出市政会议纪要   供电方案，申请临时施工用电，委托施工。┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛进行个体设计(大公共建筑首规委审查)┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓领建筑工程规划许可证   出施工图   开节能证明│   │   │运用“营销策划展示设计系统   到计委申请，列入   到税务局取税单制作*   计划(建委会签)│   │   │报价小组审查，领取内外销   到建委工程处领开工   持年度计划、税单到区计、经委领许可证   审批表   投资许可证登记卡，登记并取得许可证│建委、物价局下文批价│运用“营销策划展示设计系统”   ┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛“房地产销售管理系统”销售   到市政部门盖章，证明市政条件落实│四源费缴纳│到开发办市政处核实任务│开发办工程处同意招标│填招标申请书并到市招标办登记│招标办看现场│运用“投资项目概预算系统”编制标底│招标办审查标底│开标会│定合同，写评标报告，发中标通知书│招标办盖章同意┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓施工单位   质量总站受理   市统计局   市审查局审核   市开发办秘书同意施工   质量监督   落实任务   资金来源，任   处登记  务来源及一切手续┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛建委工程处同意开工，办理开工许可证↓施工单位进场开始施工，小区红线内市政报装上下水、道路、煤气、电、委托设计、施工↓┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓1.小区内线   1.通知区园   1.按道路   1.   到自来   1.到热力   (自建锅   1.到煤气公司路委托设   林局绿化   方案进   水业务   公司报   炉房)   报装计   办   行施工   科报装   装   1.环保   2.到规划科定2.委托施工   2.交绿化费   2.市政办   委托线   2.委托线   局同   线路方案3.配电室土   3.绿化施工   事处养   路设计、   路设计   意锅   3.设计建工程验   路队验   施工及   3.施工及   炉房   4.看现场收   收   验收   验收   规划   5.施工4.设备安装   2.到市政   位置   6.业务科检验及验收   监理所   2.委托   同意接气5.送电   下水报   设计   7.凭通气单到装   3.到劳动   管网所办固3.规划设   局报装   定资产转移计   4.环保局   手续及通气4.竣工验   审查消   手续收   音除尘   8.凭接气单到设备   液化气公司5.竣工验收   办各户通气手续9.通气┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛全部工程竣工↓四方验收、检验单签字盖章┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓凭验收通知书入库房屋   确定房屋管理形式房屋验收┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛出库分配及销售、办理产权证↓运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段可参考下。检举   提问人的追问   2011-02-19   17:54   有没有各个环节的税费问题检举   团队的补充   2011-02-19   17:57   房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。   从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:   (一)土地环节   要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。   (二)建设环节   涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。   (三)房地产建成转让环节   涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。   (四)房地产使用环节   涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。   以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。   而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节*与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方*根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。*居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。   三、土地出让金方式存在弊端   商品房开发成本中,土地费用约占30%。而在一些大城市,比如北京,土地费用甚至高达50%。而通常所说的地价,即房地产开发支付的土地出让金,并不是真正的土地购置费用。因为土地归*所有,购买的只是40年-70年的使用权,是租金的性质。而一次支付几十年的租金,显然是非常不合理的,存在着很大弊端。   首先是地方*行为短期化。现在“卖地”现在收益,造成乱征地乱开发现象严重,大量农业用地被征用,失去土地的农民每年都在快速增加,造成尖锐的社会矛盾,不利于社会稳定。   其次,使得房地产开发前期占用大量资金,此项资金多由银行贷款。根据有关部门统计,全国房地产开发企业直接使用金融机构资金(含按揭贷款)占全部开发建设资金比例达50%左右。贷款利率也在提高,而利息最终将由购房者承担,对房价的提高起到了推波助澜的作用。   因此,要推行土地年租制,由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。   房地产税费制度是房地产市场体制的重要组成部分。为充分发挥房地产税费的功能,促进市场公平竞争,保证整个房地产市场健康有序地运行,有必要借鉴先进的房地产税费管理经验对我国现行的房地产税费制度进行改革,完善房地产税收法规,规范房地产市场,科学选择税种,简化税制,统一税法。从而理顺分配关系,规范分配格局,以适应社会主义市场经济的要求。

新房装修前期准备工作流程都有哪些?这个要看你是自己找工人做还是找装修公司做。自己装修，首先要补充大量的装修知识，比如建材的运用及价格、水电改造、墙面油工、防水以及橱柜衣柜制作等等，最重要的是找到专业的工人师傅，自己装修，在装修前期业主在时间和精力上付出是比较大的。 如果是找装修公司做，在资金充足的情况下，建议楼主就找个可靠的装饰公司，和设计师及工长沟通好，以合同为标准，你就可以当甩手掌柜了，前期除了找装修公司，不需要再做其他任何准备工作。

一、时间准备：一般在装修前2个月左右就应该开始着手准备装修了。初期的准备基本包括以下几个方面：1 在网上查阅家装图片，掌握自己想要的装修风格点击进入家装图片库2 寻找合适的装饰公司，和设计师讨论装修方案，确定自己的装修预算，签订装修施工合同。3 逛建材市场：主要是选定一些需要提前预定的建材，例如地砖，往往需要消费者交付商家一定的订金。瓷砖类在100－200左右。可以尝试和商家把这个价格尽量压低，或是商订订金可退，这样可以避免很多不必要的损失。二、物质准备：　　1、本和笔　　 逛建材市场时候尤其重要，无论是记录装修知识，产品的价格或是厂商的联系方式，家里的设计，装修期间的花费等等，都可以认真记录下来用作参考。当然，最好的是能记录下自己每一天的装修进度，花费情况，这样可以控制预算的无上法宝。　　2、计算器　　手握计算器，就不怕奸商们在总价上面设置陷阱。提醒大家，在和商家谈好价格后，一定要用自己的计算器，把所有的总价再核实一下，如果总价被计算错的话，我们辛辛苦苦砍下的单价，也就没意义了。　　3、卷尺　　量房子，量家具，量橱柜，量地板，总之，装修的过程中，什么时候都不能少了他。三、金钱准备：　　如果您的装修预算是5万，到最后往往会发现到装修结束后，您的实际花费会涨到6-7万，所以建议您在开始的时候就比实际预算多准备一点。同时，装修时候的交通费，电话费，餐饮费，都会上涨不少，要做好心里准备哦。

通用婚礼筹备流程   1.婚礼筹备   1.1.决定婚礼日期、地点、仪式及婚宴方式   1.2.确定婚礼预算   1.3.草拟客人*   1.4.召集好朋友讨论婚礼计划   1.5.确定伴郎、伴*   1.6.确定婚礼证婚人   2.婚礼前准备   2.1.与婚礼的所有项目干系人沟通   2.1.1.就婚礼筹备计划和进展与父母沟通   2.1.2.发喜贴给亲友2.1.3.电话通知外地亲友   2.1.4.亲友出席确认2.1.5.确定婚礼当日辅助人员、明确分工（男女双方协调、酒店协调、爆竹燃放、酒店迎宾、婚礼签到，喜糖发放、婚礼现场及酒店洞房布置、婚车、摄影、摄像）2.1.6.绘制喜筵现场草图，标明各桌亲友2.1.7.男女双方迎宾及新郎新*熟悉喜筵现场草图及各方亲友就座方位2.1.8.制作喜筵席卡2.1.9.制定婚礼计划书、确定相关人员*及联系方式2.2.结婚物品采购   2.2.1.新家布置用品   2.2.1.1.家电、家具   2.2.1.2.床上用品   2.2.2.婚礼用品订购   2.2.2.1.新郎新*婚纱礼服   2.2.2.2.结婚戒指   2.2.2.3.新*化妆品   2.2.2.4.喜贴、红包、喜字2.2.2.5.红绸带、彩带、拉花、易拉炮（或花瓣）、彩色气球、蜡烛、阔双面胶及透明胶带、喜庆用品、全套喜字、冷焰火（视情）、签到簿2.2.2.6.烟、酒、饮料2.2.2.7.糖、花生、瓜子、茶叶   2.2.2.8.数码相机内存卡或胶卷   2.2.2.9.鲜花、水果   2.3.新郎新*形象准备   2.3.1.新*开始皮肤保养   2.3.2.新郎剪头发   2.4.布置新房   2.5.确定婚礼主持人（或婚庆公司）2.5.1.就婚礼当天计划与设想与之沟通   2.6.婚宴预约   2.6.1.估计来宾人数   2.6.2.估计酒席数量   2.6.3.选择婚宴地点   2.6.4.确认酒席菜单、价格   2.6.5.确认婚宴现场的音响效果   2.6.6.与酒店协调婚宴布置等细节   2.6.7.预定酒席   2.7.婚礼化妆预约   2.7.1.选择化妆地点   2.7.2.与化妆师沟通   2.7.3.确认婚礼当天的造型   2.7.4.预约化妆具体时间   2.8.婚庆车辆预约   2.8.1.确定婚礼用车数量   2.8.2.预约扎彩车时间地点   2.8.3.确定婚礼当天婚车行进路线及所需时间   2.8.4.预约婚车   2.9.婚庆摄像预约   2.9.1.确定摄影、摄像数量   2.9.2.选定婚礼当天摄影摄像人员   2.9.3.安排摄影摄像分工   2.9.4.准备摄影像器材   2.9.5.预约摄影摄像   2.10.其他   2.10.1.调换崭新*   2.10.2.确定压床儿童   2.10.3.为远道而来的亲友准备客房   3.婚礼前一天准备   3.1.与婚礼的所有项目干系人沟通   3.1.1.就婚礼准备工作完成情况与父母沟通   3.1.2.就准备情况和婚礼当天分工与筹备组作最后沟通   3.1.3.根据准备情况就婚礼当天仪式进程与主持人作最后沟通   3.1.4.与伴郎伴*再次沟通   3.1.5.最后确认帮忙的亲友   3.1.6.最后确认婚宴、车辆、摄影像、化妆等细节准备情况   3.2.确认婚礼当天要发言人的准备情况   3.2.1.主证婚人发言准备情况   3.2.2.父母代表发言准备情况   3.2.3.来宾代表发言准备情况   （视情）3.2.4.迎亲时新*提问准备   3.2.5.新郎新*在仪式上或闹洞房可能会遇到的问题   3.3.最后确认婚礼当天

装修流程总结：设计方案——打拆砌墙——水电改造——中央空调——封窗换窗——贴砖——吊顶——更换大门——墙面刮腻子刷漆——室内门安装——橱柜安装——油烟机与灶具——定制柜子安装——墙纸墙布——木地板——开关插座——灯具安装——卫浴五金——窗帘、挂画——补漆——清洁——家具家电。

您好,不一定

卫生间是装修的一个重点，日常使用率非常高。所以我们一定要特别重视卫生间的装修流程和施工质量，以免造成不必要的后期使用不便。 卫生间装修流程： 1、水电改造 由于卫生间的用水量大，因此施工的第一步，我们需要对水电进行布局和改造。卫生间的水电改造包括浴霸采暖、水管的入墙处理等。我们在进行水电改造前，要先明确卫生间里需要安装的卫浴设备及其安装的位置，然后预留好相关的插座，以防后期需要添加电器，方便使用。水电改造必须按照严格的施工标准来操作，以免影响到卫生间的正常使用。 2、防水处理 其次，我们要做好卫生间的防水工程，一般来说，它的地面防水是需要做两遍，其防水层要高出地面大概250mm左右。然后我们在做好保护层，处理好地面防水之后，卫生间的墙面也需要做好相应的防水工程。需要注意的是卫生间的墙面防水层最好做到顶，防水工程做好之后，一定不要忘了做24小时闭水试验。 3、贴瓷砖 在卫生间装修中，我们通常会选择瓷砖这种材料，它的防水性好、耐磨性佳，使用寿命长，因此建议大家最好是选择防滑防水性比较好的瓷砖。例如表面有凹凸纹理的瓷砖防滑性就比较好。至于瓷砖的款式图案，我们可以根据卫生间的风格来进行选择。在铺贴瓷砖的时候，瓷砖之间的缝隙不能太小，在贴好瓷砖之后，我们还需要进行空鼓检查。 4、卫生间吊顶 通常卫生间都是有做吊顶的，我们在选择吊顶材料时，应选择防潮性、防水性佳的材质，例如：铝扣板等。在安装吊顶时，我们要先确定电器和龙骨的安装位置，然后将龙骨、铝扣板安装好。一般卫生间的吊顶高度在2.2m-2.4m之间，在安装龙骨的时候，我们一定要保证它的安装平整，而像灯具、排气扇等物品最好要先用龙骨固定住。 5、卫浴用品 最后，我们需要将相关的洁具、用品等都安装好，在安装完成之后，有必要进行通水通电试验，以保证这些洁具产品能正常使用。

收房前一定要验房，要检查房屋各项工程的质量，评估房屋当前的状态，要让自己对所购房产的状况有一个全面、客观、准确的了解和认定。而且最重要的一点就是法律规定业主在收房前，如果房屋出现质量问题，由开发商负责维修，要求及时整改;而一旦收房就代表业主认可房屋质量，之后发现的问题只能由业主自己承担。

房地产前期配套流程：   1、竞标土地使用权，竞得土地使用权后，签订土地使用权出让合同，还有红线图。   2、建设规划部门办理用地规划许可证。   3、办理取得土地使用权证。   4、接下来是项目的总平面布置设计，还有地质勘探，等总平审批通过之后就可以着手单体工程的方案设计并报批，等单体工程的方案也审批通过这后就可以进行施工图设计了，施工图设计之后还得送专业审图公司审查，等审查通过后就可以到建设规划部门办理建设工程规划许可证。   5、接下来得去办理人防、消防审核、防雷检测。还有工程开工前手续和监理手续，等这些办妥后可以到建设局建工科办理工程施工许可证。