为了规范房地产市场，根据*城市房地产管理法的规定，全国已都实行商品房预售许可证制度。所谓商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先*给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。房地产开发经营企业在商品房未经初始登记领取房地产权证(俗称“大产证”)前，销售商品房的行为均系商品房预售行为，必须持有商品房预售许可证。
办理前提条件
1、已取得国有土地使用权证；
2、已办理建设工程规划许可证；
3、已办理建筑工程施工许可证；
4、已将申请预售房屋相关**录入西安市房地产*络*库；
5、法律、行政法规规定的其他条件。
申请办理所需材料
商品房预售许可申请表；
商品房预售许可申请法人委托书；
商品房预售许可申请报告，附商品房预售方案；
（1）、商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。
（2）、如代理销售，应提供代理机构工商营业执照和中介机构资质备案*（复印件）。
工商营业执照（复
印件）；
房地产开发资质*（复印件）；
开发项目立项*（复印件）；
办理流程
1、受理阶段（2个工作日）办理地点：政务中心
初审申报材料、受理、录入、扫描、建档（2个工作日）
2、办理阶段（12个工作日）办理地点：政务中心
1）、现场勘查（3个工作日）
2）、首席代表组织协调建立预售房屋销售系统（5个工作日）
3）、首席代表审核、提请分管局长签发（2个工作日）
4）、分管局长签发（2个工作日）
3）、发放阶段（1个工作日）办理地点：政务中心
制证、窗口发证（1个工作日）
办理预售许可证的前置条件是：1、 已取得国有土地使用权证；2、 已办理建设工程规划许可证；3、 已办理建筑工程施工许可证；4、 已将申请预售房屋相关**录入西安市房地产*络*库；5、 法律、行政法规规定的其他条件
商品房预售许可证办理流程
申请办理所需材料：1、申请书、申请表、授权委托书;2、土地使用证、建房工程规划证可证、施工许可证、营业执照、开发资质;3、施工进度计划表; 4、商品房预售方案; 5、完成主体工程量1/3的证明; 6、前期物业管理委托合同及备案表; 7、规划红线图; 8、房屋测绘成果报告书; 9、与银行签定的资金监管协议; 10、安全局房屋审查备案表;
办理流程：1、受理阶段：综合窗口统一受理; 2、房产局窗口初审; 3、现场勘查; 4、网上审批; 5、制证发证;审批时限10个工作日左右；
商品房预售许可证的取得要符合下列条件：
项目取得建设用地规划许可证；
建设工程规划许可证；
国有土地使用证；
建设工程开工证；
已投入的工程建设资金达到总投资的25％以上；
施工进度和竣工交付时间确定。预售的房屋可能在销售的时期根本看不到房子的框架，房屋有可能还没出地面，房子未来的状况、小区的状况等只能通过楼书来表现，因而预售的房屋不确定的因素较多。
商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的
