商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付购房定金或房屋价款的行为。我国实行商品房预售许可制度，即开发企业在进行商品房预售之前，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》方可进行预售，之后，由开发商与购房者签订《商品房买卖合同》。依照《城市商品房预售管理办法》的规定，开发企业申请预售许可证，应当提交下列证件及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。未取得商品房预售许可证的楼盘，依据我国现行法律规定是不允许对外销售的，但现实生活中，开发商未取得《商品房预售许可证》进行楼盘预售的情形也时有发生。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称司法解释）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，不过在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。此类预售合同，在签订后原则上是无效的，由此看来在房地产登记部门是无法进行登记备案的，但法律上也同时设置了效力补正条款。因合同未办理备案，购房者的权利将面临很多风险和不确定因素，如一房二卖甚至一房多卖、开发商将所售房屋进行抵押等。虽《司法解释》同时也规定了购房者在此种情形中的救济途径，但若开发商信誉低下，卷款潜逃，购房者的权益也只能落空。由此看来建议购房者审慎购买尚未办理预售许可证的房屋。
商品房预售制度是商品房买卖市场的一种销售形式，就现在而言，商品房预售已经成为了我国商品房销售的主要途径了。所谓的商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。实际来说，习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的、没取得房屋产权证房屋称为期房。开发商出售期房称为预售，购房者买房时就要与开发商签订房屋预售合同。那么，商品房预售许可证办理条件以及办理流程呢商品房预售(期房交易)不同于商品房销售(现房交易)，因其不可预知性引起商品房预售过程中会出现现房销售中所不存在的风险点，例如交易地位不公平、销售方式不规范等，而这些风险点最终都归于承购人一方承担。因此国家出台了相应的法律法规对商品房预售予以规制，而商品房预售许可证正是其中之一，也是最为重要的规制要件。所谓的商品房预售许可证也就是开发商在预售商品房时所需要办理的相应主管部门的预售行政许可。商品房预售许可证产生的法律依据主要为《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条;《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条;《浙江省房地产开发管理条例》第二十五条;《商品房销售管理办法》第六条;《城市商品房预售管理办法》第六条等相关法律。上述法律法规都指向一点，即对于需要进行预售的商品房，应当按照法律法规所规定的条件及程序向相关行政主管部门申请预售许可;经行政主管部门审核核准预售许可之后，开发商才可以对外公开预售商品房。笔者现将杭州地区办理商品房预售许可的相关条件及程序罗列于后，以供参照。
一、商品房预售许可证的核准条件我国对商品房预售许可核准的条件规定有这些：
(一)、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;
(二)、持有建设工程规划许可证和施工许可证;
(三)、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;
(四)、房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：
1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;
2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;
(五)、房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;
(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。在具备了上述条件之后，开发商才可以向房产主管行政部门提出预售许可申请。可以说，针对期房的不可预知性，相关部门已经出台了法律法规对预售条件予以限制，通过法律法规的强制性规范来减少期房购买人的风险。
二、申请商品房预售许可证所需要的材料在房地产开发企业具备了申请商品房预售许可证之后，开发商可以向当地的房产主管行政部门递交申请表和申请所需随附材料，随附材料大多为证明开发商所要申请人的商品房已经具备预售条件的资料，实际由各地的房地产管理局确定所需材料。杭州市房产管理局明确申请商品房预售许可证所需材料为以下19项内容：
1、商品房预售许可申请表(原件);
2、营业执照正本和副本(复印件);
3、房地产开发资质证书正本和副本(复印件);
4、申请项目计划文件(复印件);
5、项目设计批复(复印件);
6、建设用地规划许可证(复印件);
7、土地出让合同或建设用地批准书(复印件);;
8、土地使用证(原件及复印件);
9、建筑工程施工许可证(原件及复印件);
10、建筑工程规划许可证及附件附图(原件及复印件);
11、建筑总平面图(复印件);
12、标准地名批准使用证(复印件);
13、银行同意抵押土地在建商品房预售的函(原件);
14、银行出具预售款监督方案(原件);
15、工程形象进度鉴证单(原件);
16、物业用房缴交确认单(原件);
17、拆迁安置情况说明(原件);
18、拆迁安置用房核查登记表(原件);
19、房号清单。(以上资料均为一份)上述19项为杭州市房产管理局所列明的申请材料，其中2-3项为对开发商进行房产开发资质审查;4-11项为对申请预售房屋的建设及用地手续是否完备情况进行复核;假如开发商在开发过程中将土地使用权抵押给银行的，需要有第13项材料。第14项银行出具预收款监督方案源于《房地产管理法》第四十五条的规定，“商品房预售所得款项应该用于有关工程建设。”依照上述规定，中国人民银行杭州中心支行和中国银行监督管理委员会浙江监管局近期联合下发了《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》，规定批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围，预售资金须存入专用存款账户;未签订商品房预售资金监管协议书的项目，房地产行政主管部门不得发放《商品房预售许可证》;商品房预售资金使用实行封闭式管理，开发商申请使用预售金应向监管银行提出申请;商品房预售所得款项应该用于有关的工程建设。该暂行办法于2010年11月1日起实施。工程形象进度单的审核是为了确定工程的施工进度是否已经具备相应预售条件，
三、申请商品房预售许可证的流程房地产开发企业在具备相关条件及持有相关完整的资料之后，就可以向杭州市房地产管理局市场管理处提交许可申请，市场处工作人员接受申请后会对相关资料进行初审，在初审通过之后相关资料送市场管理处处长复审。在复审通过之后，相关资料送分管副局长审批。经审查申请人的申请符合许可条件的，由审核人员制作许可证书并通知申请人领取商品房预售许可证;假如经审查不符合许可条件的，作出不予行政许可决定，申请人若对决定不服，可以依据行政许可法提请行政复议或是行政诉讼。该行政许可会在5个工作日作出，并公示3天。开发商在领取许可证后就可以组织开展商品房预售工作。以上就是小编为大家介绍的商品房预售许可证办理条件以及办理流程，期望能够帮助到您。
通过房地产管理部门办理。即住建局办理。应该提供的资料有：
(一)商品房预售许可申请表;
(二)开发企业的《营业执照》和资质证书;
(三)土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证;
(四)投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;
(五)工程施工合同及关于施工进度的说明;
(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。办理的程序是：
(一)受理。开发企业按本办法第七条的规定提交有关材料，材料齐全的，房地产管理部门应当当场出具受理通知书;材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。
(二)审核。房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。开发企业对所提交材料实质内容的真实性负责。
(三)许可。经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。经审查，开发企业的申请不符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定。书面决定应当说明理由，告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利，并送达开发企业。商品房预售许可决定书、不予商品房预售许可决定书应当加盖房地产管理部门的行政许可专用印章，《商品房预售许可证》应当加盖房地产管理部门的印章。
(四)公示。房地产管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
申请材料有：
1、商品房预售许可申请表；
2、商品房预售许可申请法人委托书；
3、商品房预售许可申请报告，附商品房预售方案；
4、商品房预售方案应说明预售商品房的位置、面积、结构、用途、层次、装修标准、工程施工进度说明、竣工交付日期、价格、预售商品房分层平面图、交付使用后的物业管理、自行销售或代理销售等内容。
