1、市场条件判断2、项目位置选择3、判断可发展规模4、项目土地取得及政府许可5、项目定位细化6、项目规划设计7、设计方案的市场化8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合9、项目方案的政府许可
商业地产开发的一般流程1、市场条件判断2、项目位置选择3、判断可发展规模4、项目土地取得及*许可 5、项目*细化 6、项目规划设计 7、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合8、项目方案的*许可
策划步骤项目地块解析在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。项目区位分析主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。项目地块条件分析主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。1、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。2、项目发展方向把握：在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上，对项目发展方向、可能功能物业进行预测，提供细供市场调研方向。3、项目发展形象*及概念*：确定项目的发展形象，为项目*与规划设计提供方向。4、项目功能组合及业态配比*：主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案*、功能布局及各功能间的关联性控制。5、项目开发规模与档次*：根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。6、项目目标客户*：主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费*体，为项目后期开发方案提供依据。7、项目价值*(含财务分析)：根据项目自身条件、总体*、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平
策划步骤项目地块解析在项目市场发展趋势研究的基础上，本部分将从项目条件分析入手，从地块角度判断适合发展的物业形态，并对项目周边环境地块的状况性质进行研究，分析其对本地块可能之影响。项目区位分析主要针对项目周边地块的现状以及未来发展状况进行分析，了解项目发展的环境及影响因素。项目地块条件分析主要针对项目地块的开发条件进行透彻分析，找出影响项目发展的因素。1、项目SWOT分析(优势、劣势、发展机会、竞争威胁)：分析项目发展的重要及难点，明确项目本身的优势、劣势、发展机会、竞争威胁等。2、项目发展方向把握：在了解市场环境、片区发展及地块条件基础上，对项目发展方向、可能功能物业进行预测，提供细供市场调研方向。3、项目发展形象*及概念*：确定项目的发展形象，为项目*与规划设计提供方向。4、项目功能组合及业态配比*：主要包括项目内部主要物业类型的功能确定、组合方案*、功能布局及各功能间的关联性控制。5、项目开发规模与档次*：根据项目发展主题，并结合项目所处市场背景环境，确定项目主要物业类型的开发规模与档次。6、项目目标客户*：主要确定项目各功能物业的客户阶层、消费*体，为项目后期开发方案提供依据。7、项目价值*(含财务分析)：根据项目自身条件、总体*、市场供需状况、市场现有物业供应价格水平、潜在购买水平，以及项目所在区域未来发展趋势等因素，明确项目各功能物业的价格水平
看你们的商业地产是准备开发出售呢？还是长期持有出租？如果是前者，首先要成立一个开发企业，然后申请变更土地的性质，由于教育用地属于划拨土地，如果要开发作为商品房出售必须转为商业用地性质，须补交土地出让金。但具体操作还是比较麻烦的，因为现在国家要求划拨土地转变性质后必须上市公开挂牌交易，这样土地就很容易被别人撬走，你们可以设置一些限制性的条款来阻止其他开发商介入，比如高额的拆迁补偿等，拿到
